معرفی موسسه حقوقی بیشتر》
موسسه حقوقی پکن Yingtong سالهاست که بر حمایت از حقوق و منافع شرکت های خصوصی تمرکز کرده است. بسیاری از موارد حمایت از حقوق شرکت ها را در عملکرد حقوقی حمایت از حقوق در منابع طبیعی، معدن، زمین، آب، فضای سرزمینی، حقوق صاحبان سهام، دفاع جنایی، تخریب کارخانه، تعطیلی حفاظت از محیط زیست، ممنوعیت و تعطیلات و غیره، از جمله املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ، نمایندگی کرده است.
خدمات موسسه حقوقی
پرسنل دفتر حقوقی بیشتر》
آدرس بازدید بیشتر》
نحوه ارزیابی قیمت غرامت برای تخریب خانه
صفحه اصلی >> حوزه های تجاری >> ساخت و ساز غیرمجاز
نویسنده مقاله：گروه وکلای Yingting | زمان به روز رسانی：2022-11-10 | زمان خواندن：1320
با توسعه ساخت و ساز شهری در کشور ما و ارتقای سطح زندگی مادی و فرهنگی مردم، برخی از امکانات و عملکردهای قدیمی حمایتی شهری دیگر پاسخگوی نیازهای توسعه شهرنشینی نیست. دگرگونی شهرهای قدیمی مطمئناً در یک دوره زمانی معین به موضوعی مهم تبدیل خواهد شد. همچنین دولت به ناچار یک سری قوانین و مقررات مربوط به تخریب خانه های شهری را ابلاغ خواهد کرد. "مقررات مدیریت تخریب خانه های شهری" جدید، غرامت پولی برای تخریب را پیشنهاد می کند، که گام بزرگی در تحول شهرهای قدیمی در کشور من است و همچنین اقدامی اساسی در اصلاحات تخریب در کشور من است. با این حال، آژانس های ارزیابی و ارزیاب ها چگونه ارزیابی تخریب خانه را منطقی می کنند؟ تخریب کنندگان چگونه خسارت افراد تخریب شده را جبران می کنند؟ این مشکلی است که باید در کار تخریب خانه ما حل شود.
1. عمدتاً مشکلات زیر در ارزیابی تخریب وجود دارد:
1. مشکلات روش های ارزش گذاری
در حال حاضر، اغلب ارزیابیهای تخریب املاک شهری از قیمتهای معیار همراه با ضرایبی مانند نوسازی، موقعیت مکانی، و نمای خیابان برای تعیین جامع قیمت تخریب استفاده میکنند. این روش محاسبه با روح «آیین نامه مدیریت تخریب خانه های شهری» و «مقررات ارزیابی املاک و مستغلات» مغایرت دارد. اولاً به این دلیل است که قیمت خانه را بازار تعیین می کند. این نه تنها تحت تأثیر عوامل ملموس ذاتی خود فیزیک خود است، بلکه تحت تأثیر عوامل بسیاری در بازار قرار می گیرد. دومی اغلب تأثیرگذارتر از اولی است. به عنوان مثال: عوامل موثر بر محیط پیرامونی املاک و مستغلات. همان ملک در یک مکان است، اما به این معنی نیست که محیط اطراف یکسان است. این با ویژگی های (شخصیت) املاک تعیین می شود. بنابراین، برای ما قانع کننده نیست که فقط از قیمت معیار برای اندازه گیری قیمت بازار املاک استفاده کنیم. ثانیاً منشاء اصطلاح «قیمت پایه» را در «آیین نامه ارزش گذاری املاک» نمی توان یافت چه برسد به مبنای و علمی بودن محاسبه آن.
2. مشکلات در تعیین قیمت بنچمارک خانه ها
محاسبه قیمت مسکن در ابتدا توسط دولت تعیین می شود تا آژانس ارزشیابی مشخص شود و سپس آژانس محاسبه را انجام می دهد و سپس دولت با ادارات مربوطه برای تایید نتایج محاسبات همکاری می کند. در واقع این هنوز یک رفتار دولتی است و نمی تواند از مداخله دولت خلاص شود. بنابراین، قیمت معیار مسکن یک رفتار بازاری نیست و نمی تواند تغییرات قیمت مسکن در بازار را به طور دقیق منعکس کند. حتی رفتارهایی از سوی دولت و ادارات آن وجود دارد که به عمد قیمت معیار را پایین می آورند.
3. مشکلات قیمت غرامت تخریب خانه
(1) قیمت غرامت زمین به طور واقعی منعکس نشده است. قیمت غرامت فعلی تخریب خانه در برخی شهرها با قیمت غرامت تخریب خانه جدید حاصل شده ترکیب می شود. نتیجه نهایی تنها میتواند تا حد زیادی منعکسکننده قیمت دولتی ملموس ذاتی خود خانه باشد، اما نمیتواند ارزش مطلوب اقتصادی را که توسط این واحد مسکونی به ارمغان میآورد را به دقت منعکس کند، چه رسد به قیمت زمین، یک دارایی نامشهود. البته این نتیجه نهایی به طور کلی این نتیجه را منعکس می کند که قیمت غرامت پایین است. عدم توجه کامل به عواملی مانند نسبت مساحت و تراکم ساختمانی املاک و مستغلات و استفاده منطقی از زمین. در عوض، قیمت جایگزینی زمین و خانه به عنوان قیمت معیار ترکیب می شود و بر اساس متراژ ساختمان خانه محاسبه می شود. نتیجه به ناچار منجر به این افسانه می شود که زمین با کیفیت، کمیت و قیمت یکسان دارای نسبت مساحت بالایی است و زمین با تراکم ساختمانی بالا قیمت زمین بالاتری دارد. (2) ادارات دولتی بیشتر مداخله میکنند و برخی از دولتهای محلی حتی قیمتها و هزینهها را کاهش میدهند تا دستاوردهای سیاسی خود را نشان دهند، مردم را فریب میدهند، به مردم آسیب میرسانند، با مردم برای کسب سود رقابت میکنند و وجهه دولت را تخریب میکنند.
4. مشکلات در شناسایی ماهیت خانه ها
از آنجایی که قوانین و مقررات کشور من مربوط به املاک و مستغلات از برخی از خانه های تخریب شده عقب است، تکمیل آنها و بهبود رویه های مربوطه واقعاً دشوار است. با این حال، برخی از شهرها کورکورانه بر تکمیل رویه ها تأکید می کنند و بدون در نظر گرفتن هدف و ارزش کاربری واقعی، در تعیین ماهیت خانه ها سختگیرانه و جزمی عمل می کنند. نتیجه نهایی عدم احترام به تاریخ و عدم انعکاس این واقعیت عینی است که مسکن می تواند مزایای بیشتری به همراه داشته باشد.
5. مشکلات در تعیین قیمت مسکن اسکان مجدد
همانطور که همه می دانیم، خانه های اسکان مجدد توسط تخریب کنندگان (معمولا توسعه دهندگان) تهیه می شود و قیمت آنها باید توسط توسعه دهندگانی که دنبال بازار هستند تعیین شود. آیا خانه های تخریب شده نیز به قیمت تمام شده بازار است؟ البته یک خلأ وجود دارد. اولاً در تعیین قیمت غرامت تخریب خانه مشکلاتی وجود دارد. ثانیاً قیمت خانه های اسکان مجدد از خانه های تخریب شده (به دلیل دوره توسعه) عقب است و در عین حال قیمت نیست. این امر به ناچار منجر به عدم وجود «عدالت و انصاف» بین قیمت مسکن و قیمت غرامت تخریب خواهد شد.
6. مشکلات موجود در اجرای غرامت تخریب خانه
البته منصفانه و منطقی است که ابتدا تخریب خانه را بر اساس قیمت بازار ارزیابی کنیم. با این حال، یک مشکل جدی قطبی شدن دو سطحی در اقتصاد ساکنان شهری، به ویژه ساکنان در محدوده تخریب وجود دارد. آنها گروه های آسیب پذیر هستند، اکثر آنها کارگران بیکار و ساکنان بیکار هستند. برخی به دلیل بیماری طولانی مدت در بستر هستند و امرار معاش به فرزندان و فرزندانشان بستگی دارد. ساکنان جوامع اطراف برای کمک می آیند. حتی اگر خانه های آنها بسیار ویران باشد، باز هم می توانند به عنوان پناهگاه در برابر باد و باران باشند. هنگامی که این ساکنان تخریب شوند، تولید پایدار اولیه و نظم زندگی خود را از دست خواهند داد. پس از دریافت غرامت تخریب، این غرامت ناچیز چه نقشی برای آنها خواهد داشت؟ آنها توان خرید یک خانه کوچک را ندارند.
2. دلایل اصلی ایجاد مشکلات فوق
1. هیچ تمایزی بین دولت و شرکت وجود ندارد
اولین نمود در تعیین قیمت معیار غرامت تخریب است. واحد ارزیابی اصلی قیمت معیار غرامت تخریب توسط دولت و ادارات مربوطه تعیین میشود، نه اینکه از طریق بازار رقابتی آژانسهای ارزشیابی به دست آید. محتوای ارزش گذاری باید توسط دولت و ادارات مربوطه تعریف شود. این باعث می شود که قیمت معیار به طور اسمی قیمت بازار باشد، اما در واقع قیمتی است که توسط دولت هدایت می شود. ثانیاً، همانطور که در تأیید قیمت غرامت منعکس شده است، برخی از دولت ها و ادارات مربوطه به خاطر دستاوردهای سیاسی خود درگیر «پروژه های تصویری» می شوند و عمداً قیمت غرامت را کاهش می دهند و هزینه ها را کاهش می دهند تا پروژه هایی که اجرای آنها دشوار است (مانند میدان فرهنگی و تفریحی در شهرستان ووهه، استان آنهویی) قابل اجرا باشند.
2. سیستم بازار هنوز به طور کامل توسعه نیافته و هنوز در مرحله توسعه است.
این به این دلیل است که کسب درآمد از تخریب مستلزم حجم زیادی از داده های معاملات بازار املاک و مستغلات است. با این حال، برخی از شهرها حجم معاملات املاک و مستغلات کمی از انواع مختلف دارند و فاقد چنین اطلاعاتی در مورد بازار املاک هستند. علاوه بر این، اطلاعات معاملات املاک و مستغلات هنوز بسیار نامنظم است و هنوز در دست برخی ادارات است. روان نیست و سیستم اطلاعات املاک به طور کامل ایجاد نشده است.
3. توسعه اقتصادی ساکنان شهری هنوز بسیار نامتعادل است و دو سطح تمایز جدی است.
اکثر افراد تخریب شده گروه های محروم هستند. آنها نمی توانند به راحتی خانه های خود را برای تخریب به تخریب کنندگان بفروشند. حتی اگر قیمت فعلی خانه های موجود آنها از قیمت فعلی بیشتر باشد، نمی توانند آنها را بفروشند. این با اساسی ترین امنیت زندگی آنها (مسکن) تعیین می شود.
4. هیچ قوانین اجرایی پشتیبانی کننده ای برای "مقررات مدیریت تخریب خانه های شهری" وجود ندارد که منجر به ارزیابی محلی تخریب و اقدامات جبرانی می شود.
در حال حاضر طبیعت زمین در کشور ما متنوع است. مالکیت زمین را می توان به مالکیت دولتی و جمعی و اراضی دولتی را به تخصیص و واگذاری تقسیم کرد. اگر ماهیت قیمت غرامت تخریب در نظر گرفته نشود، واگذاری حق کاربری اراضی در کشور من ناگزیر در مرحله ای قرار می گیرد که اجرای آن دشوار است و همچنین در مرحله بسیار آشفته ای قرار می گیرد. حقوق کاربری اراضی شهری کشور ما یک سیستم استفاده محدود پرداختی است (سیستمی که به وضوح در «قانون مدیریت املاک شهری» تصریح شده است). اما پس از انقضای حق کاربری، علاوه بر تجدیدپذیر بودن، دولت چگونه آن را بازیابی می کند؟ آیا ساختمان های روی زمین به همراه زمین به صورت رایگان بازیابی شوند؟ یا باید با غرامت بازیابی شود؟ این موارد به وضوح توسط مقررات قانونی تصریح نشده است، که به طور اجتناب ناپذیری بر توجه ما به ارزش باقیمانده آن (یعنی ارزش باقیمانده) در ارزیابی قیمت های غرامت تخریب املاک تأثیر می گذارد و اندازه گیری کاهش ارزش آن غیرممکن است.
3. پیشنهادات
1. بهبود اسناد پشتیبان مربوطه و تعیین روش های ارزش گذاری علمی
در تعیین قیمت معیار، "مقررات ارزیابی املاک و مستغلات" باید به عنوان مبنا استفاده شود. در تعیین ماهیت کاربری خانه، استفاده واقعی و ارزش استفاده باید به طور کامل در نظر گرفته شود. از نظر روش های ارزش گذاری، برای تعیین مسیر فنی ارزش گذاری باید از «آیین نامه ارزش گذاری املاک» استفاده شود.
2. تقویت نظارت بر فعالیت های ارزیابی مسکن و ایجاد یک تیم ارزیابی عالی
آژانسهای ارزیابی و ارزیابها باید آن را از طریق رقابت در بازار بهجای شناساییهای اجباری به دست آورند. ادارات دولتی باید همکاری کنند و نتایج را به طور مشترک مدیریت کنند. حتی اگر نتیجه ارزیابی تخریب به رسمیت شناخته شود، مشکلات واقعی گروه های محروم نیز باید در نظر گرفته شود. تنها از این طریق می توان به آرامی تخریب را انجام داد و پروژه های عمرانی را که به نفع مردم و کشور است به خوبی اجرا کرد.
مقاله قبلی：نظرات اجرایی در مورد افشای غرامت تخریب خانه و نتایج اسکان مجدد
مقاله بعدی：شناسایی ساخت و سازهای غیرقانونی در حین خلع ید خانه
خواندن توصیه می شود
- تامین مالی وام مسکن حقوق معدنی: یک مسیر تامین مالی جدید برای شرکت های معدنی خصوصی
- آیا توافقنامه تشویق سرمایه گذاری دولت باید در یک کلاه از بین برود؟ قانون پشت شماست!
- استخراج معادن به نام تسطیح زمین؟ تیم بازرسی مرکزی لو رفت! روسای معدن، لطفا وارد این تله نشوید.
- تمدید پروانه معدن به تعویق افتاد؟ مقررات جدید تصریح می کند که باید ظرف 15 روز پاسخ داده شود
- فرصتهای جدید برای بازنگری اداری: افزایش نرخ برنده شدن در دعاوی، کانالهای حمایت از حقوق هموارتر
- تامین مالی وام مسکن حقوق معدنی: یک مسیر تامین مالی جدید برای شرکت های معدنی خصوصی
- آیا توافقنامه تشویق سرمایه گذاری دولت باید در یک کلاه از بین برود؟ قانون پشت شماست!
- استخراج معادن به نام تسطیح زمین؟ تیم بازرسی مرکزی لو رفت! روسای معدن، لطفا وارد این تله نشوید.
- آیا شرکت ها برای چیزهای کوچک بیش از حد جریمه می شوند؟ دادگاه: مجازات نامناسب است و باید اصلاح شود!
- فرصتهای جدید برای بازنگری اداری: افزایش نرخ برنده شدن در دعاوی، کانالهای حمایت از حقوق هموارتر
