ساخت و ساز غیرمجاز

ساختمان غیرمجاز چیست؟برای اینکه ساختمان غیرقانونی محسوب شود چه شرایطی باید رعایت شود؟ شرایط اصلی ساخت و ساز غیرقانونی چیست؟ درک این مسائل پیش نیاز شناسایی ساخت و ساز غیرمجاز است.

ما معتقدیم ساخت و ساز غیرقانونی به ساختمان‌ها و ساختمان‌هایی اطلاق می‌شود که مغایر قانون آمایش سرزمین، قانون شهرسازی و روستایی و سایر قوانین و مقررات مربوطه، تصرف غیرقانونی زمین، عدم دریافت مجوز برنامه‌ریزی پروژه ساختمانی، مجوز برنامه‌ریزی پروژه ساختمانی موقت و سایر مجوزهای قانونی ساختمانی و یا عدم رعایت مفاد پروانه برنامه‌ریزی موقت پروژه ساختمانی را داشته باشند.

بر اساس این تعریف، عناصر تشکیل دهنده ساخت و ساز غیرقانونی عمدتاً شامل موارد زیر است:

1. باید عملی باشد که خلاف مقررات قانون آمایش سرزمین، قانون برنامه ریزی شهری و روستایی و سایر قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز و برنامه ریزی باشد.

غیرقانونی بودن معیار اساسی برای تعریف بناهای غیرمجاز است که از نکات برجسته آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی (از این پس «آیین نامه خلع ید» نامیده می شود. تغییر «ساخت و ساز غیرمجاز» به «ساخت و ساز غیرمجاز» بیانگر حمایت از حقوق شهروندی و الزام اداره طبق قانون است.

تنها در صورت وجود مقررات قانونی مشخص، سازمان اداری می تواند تشخیص دهد که خانه شهروند، شخص حقوقی یا سازمان دیگری ساخت و ساز غیرقانونی است و طبق مقررات قانون می تواند خانه را به طور رایگان تخریب کند. در غیر این صورت، ملک باید ملک قانونی تلقی یا فرض شود و دستگاه اداری حق تصرف خودسرانه در آن را ندارد، بلکه صرفاً می تواند با رعایت شرایط مقرر در قانون، خلع ید و جبران کند.

«قانون» در «ساخت و ساز غیرمجاز» صرفاً به قوانین و مقررات به استثنای مقررات و اسناد هنجاری زیر اشاره دارد. زیرا ممکن است عواقب قانونی نهایی ساختمان های غیرمجاز مصادره ساختمان های غیرمجاز یا تخریب اجباری باشد. ماهیت مصادره ساختمان های غیرقانونی مجازات های اداری است. طبق مفاد قانون مجازات های اداری، فقط قوانین و مقررات می توانند برای مصادره ابنیه غیرمجاز مجازات اداری تعیین کنند. مقررات و اسناد هنجاری زیر قدرت تعیین مجازات اداری را ندارند. تخریب اجباری قانوناً متعلق به اجرای اداری است. طبق مقررات قانون اجرای اداری، فقط قوانین حق تعیین اجرای اداری را دارند.

بدیهی است وقتی قوانین و مقررات، اختیارات مربوطه را برای مصادره بناهای غیرمجاز یا تخریب آنها در یک مهلت تعیین کرده اند، مقررات قانونی و اسناد هنجاری بعدی که آنها را در محدوده قانون سطوح بالاتر مشخص می کند، همچنان می تواند مبنای شناسایی ساختمان های غیرمجاز قرار گیرد.

در واقع قوانین کشور ما در مورد ساخت و ساز غیرقانونی مفاد بسیاری دارد و دامنه آن بسیار گسترده است.

به عنوان مثال، ماده 65 قانون آب، ماده 11 مقرر می دارد: «هر کس در حوزه مدیریت رودخانه ساختمان یا بناهایی بسازد که مانع تخلیه سیلاب شود یا به فعالیت هایی بپردازد که بر پایداری رودخانه تأثیر بگذارد یا ایمنی حاشیه رودخانه ها و خاکریزها را به خطر بیندازد یا به نحوی دیگر مانع تخلیه آب رودخانه شود، توسط ادارات دولتی سیلاب رودخانه ها تعقیب می شود. بالاتر از سطح شهرستان یا سازمان مدیریت حوضه رودخانه، طبق اختیارات خود دستور توقف فعالیت‌های غیرقانونی، تخریب ساختمان‌ها و سازه‌های غیرقانونی و بازگرداندن آن‌ها به حالت اولیه را در مهلت تعیین شده، به زور برچیده می‌کنند و هزینه‌ای کمتر از هزینه‌های غیرقانونی را متحمل می‌شوند. 10000 اما نه بیشتر از 100000 یوان تحمیل می شود.

ماده 81 قانون راهداری مقرر می دارد: «هرکس با احداث ساختمان یا سازه زمینی یا دفن خطوط لوله، کابل و سایر تأسیسات بدون مجوز در محدوده کنترل احداث بزرگراه از مفاد ماده (56) این قانون تخلف کند، به دستور اداره حمل و نقل در مهلت مقرر برچیده می شود و چنانچه حداکثر تا 000000000000000000000000000000000000000000000 تا نمی‌باشد، جریمه شود. حد، اداره حمل و نقل آن را برچیده و هزینه های مربوطه به عهده سازندگان و سازندگان است.

ضمناً در مقررات قانونی مانند ماده 46 قانون راه آهن، ماده 58 قانون هواپیمایی کشوری، ماده 17 قانون حفاظت از آثار فرهنگی، ماده 45 قانون بنادر و ماده 27 قانون کنترل سیلاب، مقررات محدودکننده ای در خصوص احداث ساختمان ها و سازه های مربوطه از جهات مختلف وجود دارد. ادارات عملکردی ذیربط باید هنگام تعریف ساختمان‌های غیرمجاز، مفاد مربوط به قوانین ماهوی فوق را به طور کامل در نظر بگیرند.

2. از نظر عینی به صورت فعالیت های غیرقانونی مانند ساخت و ساز بدون اخذ مجوز طرح پروژه ساختمانی، مجوز موقت طرح ریزی پروژه ساختمانی و یا عدم انجام ساخت و ساز مطابق با الزامات پروانه فوق و ... تجلی می یابد.

هیچ درک ثابتی از دامنه ساخت و ساز غیرقانونی وجود ندارد. برخی بر این باورند که ساخت و ساز غیرمجاز به ساختمان ها و بناهایی اطلاق می شود که بر خلاف مقررات قانون شهرسازی و روستایی برای فعالیت های غیرقانونی ساخته می شوند که باید مجازات شوند، یعنی ساختمان ها و بناهایی که برای ساخت و سازهای غیرقانونی احداث شده اند که در مواد 64 و 66 قانون شهرسازی و روستایی مقرر شده است. [1] برخی نیز بر این باورند که ساختمان‌ها و بناهایی که در زمین‌های متصرف غیرقانونی برخلاف قانون آمایش سرزمین ساخته می‌شوند نیز از جمله سازه‌های غیرقانونی هستند. زیرا قانون آمایش سرزمین نیز برای تصرف غیرقانونی زمین و ساخت و ساز مسکن مجازات های متناظری دارد.

ما معتقدیم اگر صرفاً ساخت و ساز غیرقانونی ناشی از ساخت و ساز خانه در اراضی دولتی را در نظر بگیریم، نیازی به رعایت مفاد مربوطه در قانون آمایش سرزمین نداریم، زیرا تصرف غیرقانونی اراضی موضوع قانون آمایش سرزمین عمدتاً به تصرف غیرقانونی زمین کشاورزی اشاره دارد. با این حال، تعداد زیادی از مشکلات تاریخی، به ویژه مشکل ساخت‌وسازهای غیرقانونی در مناطق حاشیه‌ای شهری- روستایی، همیشه توسط خانه‌هایی در زمین‌های دولتی پوشانده نمی‌شود. مشکل برخورد با تعداد زیادی از خانه هایی که قبل از خلع ید زمین ساخته شده بودند اما تا مدت ها پس از خلع ید بدون غرامت تخریب می شدند.

ساخت این نوع خانه‌ها در واقع در زمین جمعی انجام می‌شد، اما زمانی که زمین جمعی به عنوان زمین دولتی مصادره شد، هیچ غرامتی ارائه نشد، بنابراین به خانه‌هایی در زمین‌های دولتی که در زمین اصلی جمعی ساخته شده بودند، تبدیل شد. این نوع مسکن را نمی توان به سادگی با استفاده از قوانین شهرسازی و روستایی یا قوانین قبلی شهرسازی حل کرد.

با توجه به این موضوع، نگارنده بر این باور است که ساخت و سازهای غیرقانونی شامل تخلف از مقررات قانونی در زمینه آمایش سرزمین و مدیریت برنامه ریزی است. برای ساخت و سازهای غیرقانونی، دولت ها در تمام سطوح باید با هماهنگی با اراضی، برنامه ریزی و سایر ادارات مربوطه به بررسی و رسیدگی به آنها بر اساس قانون و مدیریت همه جانبه آنها بپردازند.

3. ساخت و ساز غیرقانونی از قبل وجود دارد، اما لزوماً نیازی به تکمیل آن نیست.

ساخت و ساز غیرقانونی مسلماً مستلزم وجود ساختمان و سازه است. تا زمانی که فاعل غیرقانونی وجوه، تجهیزات و غیره را در ساخت و ساز واقعی ساختمان ها و سازه ها سرمایه گذاری کرده باشد، ساختمان ها و سازه هایی که در اثر فعالیت های ساخت و ساز غیرقانونی ایجاد شده اند، می توانند بناهای غیرقانونی تلقی شوند. بناهای غیرمجاز لزوماً نیازی به تکمیل ساختمان ندارند.

در مقابل، هر چه زودتر فعالیت‌های ساخت‌وساز غیرقانونی کشف و متوقف شود، از اموال قانونی و ثروت اجتماعی عوامل غیرقانونی محافظت می‌شود و از خسارات بیشتر ناشی از ساخت‌وساز و تخریب جلوگیری می‌شود. بنابراین تشخیص و برخورد به موقع رفتارهای ساخت و ساز غیرمجاز بسیار مهم است. هرچه زودتر و به موقع تر باشد، ضرر و زیان کمتر خواهد بود و مقابله با آنها دشوارتر خواهد بود.

4. مرتکب باید مقصر ذهنی باشد

تخلفات اداری طرف مقابل معمولا بر اساس اصل تقصیر تعیین می شود. یعنی تا زمانی که طرف مقابل مرتکب تخلف اداری مقرر در قانون شود، فرض بر این است که او قصد یا قصور ذهنی دارد. عمد یا سهل انگاری در تعیین ماهیت عمل غیرقانونی تأثیری نخواهد داشت، مگر اینکه مقررات خاصی در قانون وجود داشته باشد.

این با تشخیص عیب ذهنی تخلفات کیفری کاملاً متفاوت است. در مورد تعیین ساخت و ساز غیرقانونی نیز همین امر صادق است. تا زمانی که ساختمان یا سازه ای برخلاف قوانین و مقررات قانونی ساخته شده باشد، عموماً باید فرض شود که سازنده قصد یا سهل انگاری غیرقانونی دارد.

لازم به ذکر است که اگر طرفی بر اساس اعتماد به تاییدیه غیرقانونی آژانس اقدام به ساخت و ساز کند، مسئولیت تقصیر طرف دخیل در ساخت و ساز غیرقانونی باید کاهش یابد، مگر اینکه طرف در ساخت و ساز کلاهبرداری کرده باشد. با ساخت و ساز غیرمجاز عموماً باید سازنده غیرقانونی برخورد شود، نه سازنده ساختمان یا سازه و نه مستاجر ساختمان غیرمجاز. سازنده و مستاجر معمولاً در رفتار ساخت و ساز غیرقانونی مقصر نیستند.

5. پیامدهای قانونی ساخت و ساز غیرقانونی همه تخریب رایگان نیست

شرایط خاص تخلفات اداری بسیار متفاوت است، میزان غیرقانونی بودن متفاوت است و آسیب های اجتماعی نیز بسیار متفاوت است. بنابراین، در شرایط عادی، قانون طیفی از مجازات های اداری را برای اعمال غیرقانونی تعیین می کند و همین امر در مورد مجازات های ساخت و ساز غیرقانونی نیز صادق است.

به عنوان مثال: در ماده 64 قانون شهرسازی و روستایی برای افرادی که موفق به اخذ پروانه برنامه ریزی پروژه ساختمانی نشده اند یا طبق مفاد پروانه طرح ساختمانی اقدام به ساخت و ساز ننمایند، گزینه های درمانی متعددی پیش بینی شده است:

یکی استبه کسانی که در حال ساخت هستند دستور توقف ساخت و ساز داده می شود.

دوم این استدر صورتی که همچنان بتوان اقدامات اصلاحی را برای از بین بردن تأثیر بر اجرای طرح انجام داد، اصلاحات در مدت زمانی انجام می‌شود و جریمه‌ای نه کمتر از 5 درصد بلکه بیش از 10 درصد هزینه پروژه ساختمانی اعمال می‌شود.

سوم این استاگر اقدامات اصلاحی برای از بین بردن ضربه نتوان انجام داد، در یک محدودیت زمانی تخریب می شود.

چهارم این استدر صورت عدم امکان تخریب، اشیاء فیزیکی یا درآمدهای غیرقانونی ضبط و جریمه ای حداکثر تا 10 درصد هزینه پروژه ساختمانی در نظر گرفته می شود. به ویژه تاکید می شود که با ساختمان های غیرمجاز در حین خلع ید و جبران خسارت نیز باید مطابق مقررات قانونی برخورد مناسبی صورت گیرد و بدون توجه به شرایط خاص به دلیل خلع ید یا تغییر برنامه ریزی بدون پرداخت خسارت تخریب نشود.

در این صورت، دستگاه‌های اجرایی وسوسه می‌شوند تا نظارت و رسیدگی معمول خود را کنار بگذارند و همه مشکلات را تا زمانی که تغییرات برنامه‌ریزی مستلزم سلب مالکیت نکند، انباشته می‌کنند که برای جلوگیری از وقوع ساختمان‌های غیرمجاز از مبدا مساعد نیست. تنها با تفکیک موقعیت‌های مختلف و رفتار منصفانه بر اساس قانون می‌توان با روح اصل حمایت از حقوق مالکیت مشروع طرف مقابل اداری در مقررات سلب مالکیت منطبق بود.

[1] بر این اساس، برخی از افراد ساختمان‌های غیرقانونی را به چهار نوع طبقه‌بندی می‌کنند: (1) ساختمان‌هایی که بدون درخواست یا تأیید درخواست آن‌ها ساخته شده‌اند و بدون اخذ مجوز برنامه‌ریزی زمین ساختمانی و مجوز برنامه‌ریزی پروژه ساختمانی. (2) ساختمانهایی که بدون مجوز با تغییر مفاد گواهی برنامه ریزی پروژه ساختمانی ساخته شده اند. (3) ساختمان هایی که بدون مجوز با تغییر ماهیت کاربری ساخته شده اند. (4) ساختمان هایی که بدون مجوز از ساختمان های موقت به ساختمان های دائمی ساخته شده اند. نگاه کنید به He Rong، سردبیر: "تحقیق در مورد مسائل کاربردی در حقوق مالکیت و دعاوی اداری"، انتشارات حقوقی چین، چاپ 2008، صفحه 267.

برای سوالات بیشتر در مورد تملک زمین، تخریب و جبران خسارت املاک، لطفاً با خط تلفن تیم وکلای Yingting تماس بگیرید: 4000083855