اطلاعات حقوقی

قیمت‌های فعلی مسکن هنوز بالاست و بازار اجاره مسکن فعال‌تر و فعال‌تر می‌شود، زیرا افراد بیشتری برای کار، زندگی و کسب و کار در مکان‌های دیگر نقل مکان می‌کنند. مستاجران در پکن و حتی در سراسر کشور پس از تجربه طوفان افزایش اجاره بها ترسیده اند، از ترس اینکه روزی صاحبخانه به طور ناگهانی پیشنهاد افزایش اجاره بها را بدهد. درخواست افزایش اجاره بها آزمونی است برای هر دو طرف، چه از نظر ذهنی و چه در مورد قرارداد اجاره که در آن زمان امضا شده است.

افزایش یا عدم افزایش اجاره بها برای ناراحتی مردم کافی است، اما بسیاری از مالکان و مستاجران غافل از اینکه روز به روز املاک استیجاری بیشتری درگیر پروژه های تملک و تخریب زمین در سراسر کشور هستند. تملک و تخریب زمین چالش های بیشتری را برای هر دو طرف قرارداد اجاره به همراه داشته است.

در روزهای اخیر، چندین اسکرین شات از سوابق چت وی چت در پلتفرم های مختلف رسانه ای ظاهر شده است که باعث بحث گسترده ای در بین کاربران اینترنتی شده است. محتوای اسکرین شات تقریباً در مورد این است که مستأجر معتقد است سه سال است در یک خانه اجاره‌ای که در شرف تخریب است و «هدف واقعی اسکان مجدد» است، اجاره کرده است و بنابراین از صاحبخانه می‌خواهد که نیمی از پول تخریب را به او بدهد.

پس آیا مستاجران حق دریافت غرامت بابت تخریب خانه های استیجاری خود را دارند؟ وکیل زیر از دو بخش به این سوال پاسخ خواهد داد: قوانین و مقررات مربوط و حقایق.

مقررات قانونی مربوطه در مورد سلب مالکیت منازل در اراضی دولتی:

طبق مقررات مربوط «آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی»، در صورتی که خانه اشخاص یا اشخاص حقیقی و حقوقی در اراضی دولتی به منظور حفظ منافع عمومی خلع ید شود، غرامت عادلانه به صاحبان خانه های مصادره شده (از این پس شخص مصادره شده) تعلق می گیرد.

علاوه بر این، طبق سایر مقررات مربوطه آیین نامه، غرامتی که توسط دولت مردمی شهرداری یا شهرستانی که تصمیم به مصادره خانه را اتخاذ کرده است به فرد مصادره شده، شامل موارد زیر است:

(1) ارزش خانه های مصادره شده را جبران کند.

(2) غرامت به افراد مصادره شده با هزینه های اسکان موقت برای جابجایی و اسکان موقت ناشی از سلب مالکیت خانه.

(3) جبران خسارات ناشی از توقف فعالیت های تجاری به دلیل سلب مالکیت خانه.

شهرداری ها و دولت های مردمی در سطح شهرستان که تصمیم به مصادره می گیرند باید یارانه ها و پاداش های خاصی را به افراد مصادره شده ارائه دهند.

علاوه بر این، بر اساس مفاد مربوطه «آیین نامه»، شخص خلع ید شده می تواند دو انتخاب برای غرامت خلع ید داشته باشد، یکی غرامت نقدی و دیگری جبران خسارت مبادله ای حقوق ملک. دولت های مردمی در سطح شهر و شهرستان باید خانه هایی را برای مبادله حقوق مالکیت در اختیار افراد مصادره شده ای قرار دهند که مبادله حقوق مالکیت خانه را به عنوان غرامت انتخاب می کنند و ارزش خانه های مصادره شده را محاسبه کرده و سپس مابه التفاوت ارزش خانه های مصادره شده و ارزش خانه های مورد استفاده برای مبادله حقوق مالکیت را تسویه کنند.

اگر خانه های شخصی به دلیل نیاز به بازسازی در مناطق قدیمی شهری سلب مالکیت شود، دولت مردمی در سطح شهر یا شهرستان که تصمیم گیری در مورد سلب مالکیت خانه را اتخاذ می کند، شخص مصادره شده را که تصمیم به مبادله حقوق مالکیت خانه در منطقه بازسازی را با خانه ای در منطقه بازسازی یا منطقه مجاور انتخاب می کند، فراهم می کند.

همان طور که از مطالب فوق مشهود است، خلع ید شده در آیین نامه معمولاً به مالک خانه خلع ید و تخریب شده اشاره می کند و اشیاء غرامت با توجه به اقلام مختلف غرامت، دارنده حقوق مربوطه می باشند.

مقررات مربوطه برای تخریب خانه در زمین جمعی:

علاوه بر مفاد اصلی مربوطه قانون آمایش سرزمین و آیین نامه اجرایی قانون آمایش سرزمین، دولت های محلی نیز قوانین و مقررات محلی مربوطه را برای تخریب خانه ها در زمین های جمعی تدوین کرده اند. در زیر "اقدامات مدیریت تخریب مسکن جمعی شهرداری پکن" را به عنوان مثال برای نشان دادن آورده ایم.

بر اساس مقررات مربوط به اقدامات، واحد یا فردی که مالک خانه مورد خلع ید و تخریب است، در این اقدامات مصادره شده نامیده می شود.

بر اساس مفاد مربوطه «اقدامات»، کسانی که خانه‌هایشان خلع ید و تخریب شده است، می‌توانند غرامت نقدی دریافت کنند یا مسکن مبادله حقوق مالکیت و اسکان مجدد را به عنوان غرامت انتخاب کنند. در برخی مناطق، سایت‌های خانه‌داری حتی می‌توانند تایید شوند.

بر اساس مقررات مربوطه «اقدامات»، طرف خلع یدکننده موظف است علاوه بر پرداخت غرامت معین و اسکان مجدد به مصادره‌شدگانی که از منازل شخصی خود در اراضی برای انجام فعالیت‌های تولیدی و تجاری استفاده می‌کنند و دارای پروانه کسب صنعتی و تجاری هستند، زیان‌های ناشی از توقف تولید و فعالیت تجاری را نیز به نحو مقتضی جبران کند. در میان آنها، دولت های مردمی منطقه و شهرستان استانداردهای جبران خسارت اقتصادی خانه هایی را که مصادره و تخریب شده اند، تدوین می کنند. شهرستان (شهرک اقلیت) و دولت های مردم شهر استانداردهای جبران خسارات اقتصادی خانه های تخریب شده را تنظیم می کنند و دولت های شهرستان (شهرک اقلیت) و مردم شهر باید به دولت های منطقه و شهرستان ارائه دهند.

بر اساس مفاد مربوط «اقدامات»، طرف خلع یدکننده باید هزینه های جابجایی ناشی از خلع ید منازل را به افراد مصادره شده جبران کند. طرف مصادره کننده باید یارانه جابجایی را به افراد مصادره شده بدهد.

در میان آنها، دولت های مردمی منطقه و شهرستان، یارانه جابجایی برای تملک زمین و تخریب خانه ها را تعیین می کنند. شهرداری (شهرک اقلیت) و مردم شهر، یارانه جابجایی برای تملک زمین و تخریب خانه ها را پیش بینی کرده اند و باید به دولت های منطقه و شهرستان ارائه شود.

همانطور که از مطالب فوق مشاهده می شود، غرامت نقدی، غرامت مسکن اسکان مجدد و تایید جداگانه محل های اراضی سه راه اصلی برای جبران خسارت و اسکان مالکان خانه های مصادره شده و تخریب شده است.

برای کسانی که مدت اجاره آنها قبل از خلع ید و تخریب منقضی شده است

صرف نظر از اینکه ساختمان مسکونی یا تجاری را اجاره می کنید، تا زمانی که قرارداد اجاره قبل از مدت خلع ید و جابجایی منقضی شده باشد، خلع ید و تخریب تأثیری بر حقوق واقعی مستاجر نخواهد داشت، زیرا مستاجر تنها باید طبق تاریخ انقضای مندرج در قرارداد، خانه را نقل مکان کرده و تحویل دهد. بنابراین، زمانی که مدت اجاره منقضی شده باشد، هیچ قانون مربوطه به عنوان مبنایی برای مستأجر برای مطالبه حق جبران خسارت تخریب وجود ندارد.

برای کسانی که مدت اجاره آنها در زمان تخریب و تخریب منقضی نشده است

در صورتی که در قرارداد اجاره امضا شده، مقرراتی وجود داشته باشد که موجر به دلیل خلع ید و تخریب خانه، نیاز به فسخ قرارداد اجاره با مستأجر را از قبل داشته باشد، طبق شرایط مندرج در قرارداد عمل می شود. در صورتی که در قرارداد منعقده فسخ اجاره به دلیل خلع ید و تخریب خانه پیش بینی نشده باشد، مستاجر می تواند برای توافق با موجر مذاکره کند. در صورتی که دو طرف نتوانند در مذاکره به توافق برسند، مستأجر می تواند از حقوق و منافع مشروع خود از راه های قانونی مانند دعاوی حمایت کند.

در صورتی که در قراردادی که طرفین اجاره نامه امضاء کرده اند موضوع خلع ید و تخریب پیش بینی نشده باشد و مستاجر داوطلبانه از حقوق غرامت مربوطه صرف نظر کند، مستاجر منزل مسکونی مورد اجاره می تواند موجر را ملزم به پرداخت غرامت بابت هزینه نقل و انتقال و یارانه اسکان مجدد نماید.

برای مستاجرینی که املاک تجاری را اجاره می‌کنند، می‌توانند از مالک بخواهند هزینه‌های نوسازی را که در ابتدا سرمایه‌گذاری کرده‌اند و همچنین جبران خسارات ناشی از توقف فعالیت‌های تجاری و غرامت جابه‌جایی و غیره را بپردازد. اگر مالک مسکن اسکان مجدد را به عنوان غرامت برای مستاجر انتخاب کند، مستاجر می‌تواند پس از تکمیل قرارداد اجاره مسکن با مالک، مجدداً قرارداد اجاره مسکن را امضا کند.

کتمان این موضوع که خانه در شرف خلع ید و تخریب است و پس از تایید و ابلاغ تملک زمین همچنان خانه را اجاره می دهد.

طبق مقررات مربوطه در قانون قراردادها، مستاجری که مرتکب تقلب در قرارداد علیه موجر می شود، می تواند از دادگاه یا موسسه داوری تقاضای تعدیل یا فسخ قرارداد را مطابق قانون کند و موجر را ملزم به جبران خسارات ناشی از آن مستاجر کند.

در مجموع وقتی خانه ای استیجاری خلع ید و تخریب می شود، مستاجر حق مطالبه سهمی از غرامت خانه تخریب شده را ندارد. با این حال، مستاجر می تواند بر اساس قرارداد، موجر را ملزم به پرداخت غرامت یا غرامت متناظر بابت تأثیر تملک، تخریب و تغییرات قرارداد بر حقوق خود کند.بنابراین، هر دو طرف اجاره باید در هنگام امضای قرارداد اجاره، شرایط مربوطه را روشن کنند.

علاوه بر اجاره مسکن خصوصی فوق، به دلایل تاریخی و سیاستی، مسکن های استیجاری عمومی (مسکن عمومی که مستقیماً توسط دولت مدیریت می شود و مسکن عمومی خودگردان توسط واحدها) نیز وجود دارد. اگر چه مستاجر مالک خانه نیست، اما در واقع از حقوق مالکیت مشابه صاحب خانه برخوردار است. در صورت سلب مالکیت و تخریب مسکن عمومی مستاجرین مسکن عمومی از حقوق شخص مصادره شده برای دریافت غرامت و اسکان مجدد و نیز نظرات، اظهارات مربوطه، حق حضور و شرکت در جلسات دادرسی و غیره برخوردار خواهند بود.

به طور خلاصه، هیچ قانون مرتبطی به عنوان مبنایی برای درخواست مستاجر برای تقسیم مساوی از پرداخت تخریب با مالک وجود ندارد. مستاجر فقط از حق استفاده از منزل شخصی استیجاری بر اساس رابطه اجاره برخوردار است. تنها در صورت تضییع و تضییع حقوق واقعی، مستأجر می تواند بر اساس قرارداد اجاره و مقررات قانونی مربوطه، از موجر مطالبه خسارت یا غرامت نماید.

هر دو طرف قرارداد اجاره حقوق نهایی خود را دارند. به یاد داشته باشید که بدون دست زدن به خطوط اصلی هر دو طرف، مذاکره و اختلافات را حل کنید. اگر خواسته های غیرمنطقی یکی از طرفین به نتیجه نهایی طرف دیگر برسد، حقوق و منافع قربانیان نقض می توانند از طریق مجاری قانونی با کمک یک وکیل حرفه ای تخریب از حقوق خود محافظت کنند.