اگرچه تملک زمین توسط دولت و تملک زمین توسط توسعه‌دهنده، تملک زمین است، اما هنوز تفاوت‌هایی در ماهیت وجود دارد. پس تفاوت این دو چیست؟ کدام طرف برای تملک زمین غرامت بیشتری پرداخت خواهد کرد؟

1. موضوعات مجموعه متفاوت است

موضوع سلب مالکیت باید دولت باشد و باید دولت مردمی در سطح شهر یا شهرستان باشد. دولت های شهرستان و شهرک صلاحیت صدور تصمیمات سلب مالکیت را ندارند. موضوع اجرای تخریب معمولاً سازمان های مردم نهاد از جمله توسعه دهندگان، مراکز ذخیره زمین و غیره هستند.

2. هدف از تخریب متفاوت است

بیشتر اهداف تخریب پروژه های خطرناک نوسازی، ساخت زیرساخت های شهری، پروژه های توسعه و گسترش بنگاه های خصوصی و ... است، اما خلع ید دارای مقررات مربوطه است و باید برای مصالح عمومی مانند تعمیر راه، تعمیر مترو، ساخت راه آهن سریع السیر و ... باشد.

تملک اراضی دولتی عموماً بر اساس آیین نامه اجرایی قانون آمایش سرزمین انجام می شود. پس از تصویب طرح تملک اراضی طبق قانون، دولت مردمی شهر یا شهرستان در محدوده محل تملک نسبت به ساماندهی اجرای آن اقدام و در شهرستان (شهرک) روستای محل تملک، اطلاعیه مربوطه صادر خواهد شد. این شامل اطلاعاتی مانند شماره تایید، مرجع تایید شده تملک زمین، مسیر دسترسی برای تملک زمین، محدوده و مساحت تملک زمین، و همچنین استاندارد جبران خسارت و محدودیت زمانی برای غرامت تملک زمین است.

مالکان و صاحبان حق استفاده از اراضی خلع ید شده موظفند در مهلت مقرر در آگهی، سند مالکیت زمین را جهت ثبت نام غرامت خلع ید به اداره امور اراضی تعیین شده در آگهی تحویل دهند. ادارات امور اراضی شهرداری و شهرستانها موظفند مطابق طرح تملک اراضی مصوب با ادارات ذی ربط نسبت به تنظیم طرحهای جبرانی و اسکان مجدد تملک اراضی و صدور اطلاعیه در شهرک (شهرک) محل وقوع زمین اقدام نمایند. به نظرات تشکل های اقتصادی جمعی روستایی و کشاورزانی که زمین های آنها مصادره شده است گوش دهید. پس از ارائه حق الزحمه غرامت تملک اراضی و طرح اسکان مجدد جهت تصویب به شهرداری ها و شهرداری ها، اداره امور اراضی نسبت به ساماندهی و اجرای آن اقدام خواهد کرد.

روند تملک زمین توسط توسعه دهندگان چگونه است؟

قبل از تملک زمین، توسعه‌دهنده باید برای زمین ساخت‌وساز به اداره مدیریت اراضی دولت محلی در سطح شهرستان یا بالاتر از سطح شهرستانی که زمین در آن قرار دارد، با تکلیف طراحی یا طرح اولیه، طرح ساخت سرمایه سالانه، و مواد مربوطه، گواهی‌ها یا تصاویر مورد نیاز توسط دولت محلی درخواست دهد. در همان زمان، توسعه دهنده باید "فرم درخواست زمین ساختمانی" را پر کند و مواد زیر را ضمیمه کند:

1. گواهی های مربوطه برای تأسیس واحد ساختمانی طبق قانون

2. تایید گزارش مطالعات امکان سنجی پروژه یا سایر اسناد تایید مربوطه

3. گزارش پیش معاینه زمین پروژه ساختمانی صادره از ریاست آمایش زمین

4. طرح اولیه یا سایر مواد مرتبط

5. طرح کلی پروژه ساختمانی

6. اگر زمین زیر کشت را تصرف می کنید، برای تکمیل زمین زیر کشت پرونده تشکیل دهید.

7. اگر پروژه ساختمانی در منطقه فاجعه زمین شناسی واقع شده باشد، باید گزارش ارزیابی خطر بلایای زمین شناسی ارائه شود.

8. ارائه گزارش ارزیابی قیمت زمین

آیا غرامت تملک زمین توسعه‌دهنده مانند غرامت تملک زمین توسط دولت است؟

به طور کلی، توسعه دهندگان نمی توانند زمین را مصادره کنند. فقط دولت می تواند زمین را تصرف کند و سلب مالکیت و تخریب اراضی دولتی توسط واحدهای توسعه سطح اول دولت انجام می شود. هزينه تملک و تخريب زمين به راحتي توسط دفتر حسابرسي در طي حسابرسي تشخيص داده مي شود. تملک و تخریب اراضی دولت در راستای سیاست های ملی و قانونی است.

با این حال، توسعه دهندگان ممکن است در مقایسه با آن، غرامت بالاتری ارائه دهند. با این حال، صرف نظر از اینکه چه کسی موضوع سلب مالکیت زمین است، رویه ها باید مطابق با مقررات ملی مربوطه تدوین شده و غرامت معقول ارائه شود.

ضوابط اختصاصی جبران خسارت عمدتاً به ماده 47 قانون آمایش سرزمین اشاره دارد: در مواردی که زمین مصادره می شود، با توجه به کاربری اصلی زمین تصرف شده، غرامت پرداخت می شود. هزینه های غرامت برای تملک زمین های کشاورزی شامل هزینه های غرامت زمین، یارانه های اسکان مجدد و هزینه های غرامت برای پیوست های زمینی و محصولات جوان است. یارانه اسکان مجدد برای تملک زمین های زراعی بر اساس تعداد جمعیت کشاورزی که باید اسکان داده شوند محاسبه می شود. تعداد جمعیت کشاورزی که نیاز به اسکان مجدد دارند بر مقدار زمین زیر کشت بدست آمده تقسیم بر سرانه زمین زیر کشت واحد مصادره شده قبل از تملک زمین می شود. استاندارد یارانه اسکان مجدد برای هر جمعیت کشاورزی که باید اسکان داده شوند، چهار تا شش برابر میانگین ارزش تولید سالانه سه سال قبل از تملک زمین کشاورزی است.

در عین حال، بر اساس مقررات مربوط، هرکسی که زمین را مصادره می کند، باید از حقوق و منافع افراد مصادره شده حمایت کند و از کیفیت زندگی قبلی افراد مصادره شده کمتر نباشد.