مقدمه:در سالهای اخیر، با توسعه سریع اقتصاد کشورم و پیشرفت سریع شهرنشینی، اختلافات ناشی از جبران خسارت تخریب بیشتر و بیشتر شده است. برای اکثریت افراد تخریب شده، اینکه مراحل تخریب چیست و چه مسائلی نیاز به توجه دارد، موضوعاتی است که همه مشتاق دانستن آن هستند. این امر برای آماده شدن هرچه زودتر برای همه جنبه های تخریب و تلاش برای حداکثر مزایای قانونی برای خود اهمیت بسیار دارد. این مقاله عمدتاً به معرفی روش های سلب مالکیت خانه در زمین های دولتی می پردازد که همه نگران آن هستند.

رویه های سلب مالکیت خانه در زمین های دولتی عمدتاً حول تصمیم سلب مالکیت و غرامت سلب مالکیت می چرخد.

در مورد تصمیم جمع آوری

1. تدوين طرح جبران خلع ید

بر اساس ماده 10 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی، اداره خلع ید منازل موظف است برنامه خلع ید و جبران خسارت تهیه و به شهرداری ها و دولت های مردمی شهرستان ارائه کند. دولت‌های مردمی در سطح شهرها و شهرستان‌ها باید ادارات مربوطه را برای برگزاری تظاهرات در مورد طرح‌های مصادره‌سازی و جبران خسارت و انتشار آن‌ها برای جلب افکار عمومی سازماندهی کنند. در عمل، طرح جبران خلع ید پیشنهادی قبل از اتخاذ تصمیم سلب مالکیت ظاهر می شود که رویه مهمی در سلب مالکیت خانه است. افراد مصادره شده باید فعالانه از حق خود برای ابراز عقیده استفاده کنند.

2. اعلام تصمیم خلع ید خانه و ابلاغ تجدید نظر و حقوق دعوی

ماده 13 آیین نامه خلع ید مسکن و جبران خسارت اراضی دولتی مقرر می دارد که دولت مردمی در سطح شهرداری و شهرستان پس از اتخاذ تصمیم در مورد خلع ید مسکن به موقع نسبت به صدور اطلاعیه اقدام کند. در این اطلاعیه باید طرح های جبران خلع ید، تجدید نظر اداری، حقوق دعاوی اداری و سایر موارد مشخص شود. در ادامه ماده 14 «آیین نامه» مقرر می دارد که در صورت نارضایتی شخص خلع ید شده از تصمیم دولت مردمی برای خلع ید مسکن در سطح شهرداری یا شهرستان، می تواند مطابق قانون تقاضای رسیدگی مجدد اداری کند و یا طبق قانون به طرح دعوی اداری بپردازد. تصمیم سلب مالکیت خانه آغاز رسمی پروژه سلب مالکیت و بازیابی حقوق کاربری اراضی دولتی است. در صورت نارضایتی شخص مصادره شده از طرح غرامت خلع ید، اقدامات لازم برای امداد در مدت قانونی بسیار ضروری است.

3. سازماندهی تحقیق و ثبت نام

ماده 15 آیین نامه خلع ید و جبران منازل اراضی دولتی مقرر می دارد: اداره خلع ید مسکن نسبت به بررسی و ثبت مالکیت، محل، هدف، مساحت ساخت و غیره منازل مشمول خلع ید منازل اقدام می کند و افراد خلع ید شده همکاری می کنند. نتیجه تحقیقات به افراد خلع ید شده در محدوده خلع ید خانه اعلام می شود.

درباره غرامت سلب مالکیت

1. محدوده سلب مالکیت و جبران خسارت

ماده 17 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد که غرامت به افراد مصادره شده توسط شهرداری و دولت مردمی در سطح شهرستان که تصمیم به خلع ید منازل می گیرند شامل:

(1) غرامت به ارزش خانه مصادره شده.

(2) غرامت جابجایی و اسکان موقت ناشی از سلب مالکیت خانه.

(3) جبران خسارات ناشی از تعلیق تولید و تجارت به دلیل سلب مالکیت خانه.

دولت های مردمی در سطح شهر و شهرستان، برای اعطای یارانه و پاداش به افراد مصادره شده، یارانه ها و تدابیر پاداشی را تدوین خواهند کرد.

در عمل، غرامت مورد (3) برای مسکن تجاری وجود خواهد داشت. یارانه ها و جوایز قبل از دریافت باید شرایط خاصی را داشته باشند. همه اینها با هم کل غرامتی است که فرد مصادره شده در نهایت می تواند دریافت کند.

2. استانداردهای جبرانی برای ارزش خانه های مصادره شده

ماده 19 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد جبران بهای خانه های سلب شده نباید کمتر از قیمت بازار املاک مشابه خانه های سلب شده در تاریخ ابلاغ تصمیم خلع ید باشد. «تاریخ اعلام تصمیم سلب مالکیت خانه» در اینجا نقطه زمانی ارزیابی قانونی است. «قیمت بازار املاک مشابه» کاربرد «روش مقایسه بازار» را در ارزیابی ارزش مسکن ایجاد می‌کند.

3. دو قاعده مهم برای ارزیابی ارزش خانه های مصادره شده

ماده 19 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد که ارزش خانه های مصادره شده توسط سازمان سنجش قیمت املاک با شرایط مربوطه مطابق با روش ارزیابی خلع ید تعیین و تعیین می شود. اگر نسبت به ارزش خانه مصادره شده تعیین شده توسط ارزیابی اعتراض دارید، می توانید برای بررسی ارزیابی به آژانس ارزیابی قیمت املاک و مستغلات مراجعه کنید. اگر نسبت به نتیجه بررسی اعتراض دارید، می توانید برای ارزیابی به کمیته کارشناسی ارزیابی قیمت املاک مراجعه کنید. یعنی دو راه حل مستقیم برای ارزیابی عبارتند از درخواست برای بررسی و درخواست برای ارزیابی کارشناسی.

ماده 20 «آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی» مقرر می دارد که مؤسسه ارزیابی قیمت املاک توسط شخص خلع ید شده با مذاکره انتخاب می شود. اگر مذاكره شكست بخورد، با تصميم اكثريت، انتخاب تصادفي و غيره تعيين خواهد شد. شخص مصادره شده حق انتخاب آژانس ارزیابی را دارد که این یک نکته کلیدی بسیار مهم برای بررسی قانونی بودن فرآیند ارزیابی است.

4. گزینه های اختیاری برای غرامت پولی و مبادله حقوق مالکیت

ماده 21 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد که شخص مصادره شده می تواند غرامت نقدی یا مبادله حقوق مالکیت خانه را انتخاب کند. در صورتی که شخص مصادره شده مبادله حقوق مالکیت خانه را انتخاب کند، دولت مردمی در سطح شهر یا شهرستان خانه را برای مبادله حقوق مالکیت فراهم می کند و مابه التفاوت ارزش خانه مصادره شده و ارزش خانه مورد استفاده برای مبادله حقوق مالکیت را با شخص مصادره شده محاسبه و تسویه می کند. حق شخص مصادره شده در انتخاب روش جبران خسارت باید طبق قانون رعایت شود.

5. قرارداد غرامت سلب مالکیت را امضا کنید

ماده 25 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد که اداره خلع ید مسکن و شخص مصادره شده در مورد نحوه جبران خسارت، مبلغ غرامت و مدت پرداخت، محل و مساحت خانه مورد استفاده برای مبادله حق مالکیت، تلفات یا نقل و انتقالات مسکن، با رعایت مفاد این آیین نامه، قرارداد جبران خسارت منعقد می کنند. تعلیق تولید و کسب و کار، دوره جابجایی، روش انتقال و دوره انتقال و... پس از انعقاد قرارداد جبران خسارت، در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد جبران خسارت عمل نکند، طرف دیگر می تواند طبق قانون اقامه دعوی کند.

6. تصمیم گیری در مورد سلب مالکیت و جبران خسارت

ماده 26 آیین نامه خلع ید و جبران خسارت اراضی دولتی مقرر می دارد که در صورتی که اداره خلع ید و مصادره شده در مدت قرارداد مقرر در طرح جبران خسارت به توافق نرسند و یا مالک خانه مصادره شده نامشخص باشد، اداره خلع ید منازل را به اداره شهر یا مردمی اعلام می کند. تصمیم خلع ید طبق مفاد این آیین نامه اتخاذ تصمیم جبرانی مطابق با طرح جبران خلع ید و اعلام در محدوده خلع ید مسکن. در صورت نارضایتی شخص مصادره شده از تصمیم جبران خسارت می تواند تقاضای رسیدگی مجدد اداری و یا طرح دعوی اداری طبق قانون نماید.

در اینجا یادآور می شوم که قرارداد جبران خسارت و تصمیم جبران خسارت نمی توانند همزمان وجود داشته باشند، یعنی اگر قرارداد جبران خسارت امضا شود، تصمیم جبرانی وجود نخواهد داشت. تصمیم غرامت زمانی گرفته شد که توافقنامه غرامت امضا نشد.

7. ابتدا جبران خسارت و سپس جابجایی

ماده 27 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد که در اجرای خلع ید خانه ابتدا خسارت پرداخت و سپس جابجا شود. پس از اینکه دولت مردمی در سطح شهر یا شهرستانی که تصمیم خلع ید خانه را اتخاذ کرده است، غرامتی را برای شخص مصادره شده ارائه می کند، شخص مصادره شده باید در مدت جابجایی که در قرارداد غرامت یا تصمیم جبران خسارت تعیین شده است، جابجایی را تکمیل کند. هیچ واحد یا فردی نمی تواند از خشونت، تهدید، یا نقض مقررات برای قطع آب، تامین گرما، تامین گاز، تامین برق، دسترسی به جاده یا سایر ابزارهای غیرقانونی استفاده کند تا افراد مصادره شده را مجبور به نقل مکان کند. واحدهای ساختمانی از مشارکت در فعالیت های جابجایی منع می شوند.

8. تقاضای اجرای قهری طبق قانون از دادگاه

ماده 28 آیین نامه مقرر می دارد که در صورتی که شخص خلع ید شده در مهلت مقرر تقاضای رسیدگی مجدد اداری یا طرح دعوی اداری ننماید و در مهلت مقرر در حکم جبران خسارت نقل مکان نکند، دولت مردمی شهرستان یا شهرستان که تصمیم خلع ید را اتخاذ کرده است، طبق قانون به دادگاه مردمی برای اجبار مراجعه می کند. این معمولاً به عنوان "تخریب قضایی" شناخته می شود و همچنین آخرین مرحله در تخریب خانه های شهری است.

آخرین نکته ای که وکیل می خواهد به افراد مصادره شده یادآوری کند این است که آنچه در بالا به اختصار بیان شد، محتوای اصلی و محوری مندرج در فرمان شماره 590 شورای دولتی است و از این رو نمی توان اهمیت تعیین کننده سه رویه تصمیم خلع ید، تصمیم غرامت خلع ید و ارزیابی ارزش مسکن را درک کرد. تصمیم سلب مالکیت شروع پروژه را تعیین می کند، ارزیابی ارزش میزان غرامت را تعیین می کند و تصمیم جبران خسارت به تخریب قضایی اشاره می کند. بنابراین، درک این سه نکته همان چیزی است که اکثر مصادره‌شدگان باید در عمل به آن بیشترین توجه را داشته باشند. هر گاه شخص مصادره شده از وکیل می پرسد: به کدام قانون مربوط به تخریب نگاه کنم؟ همه ما به این پاسخ خواهیم داد: به دستور شماره 590 شورای دولتی نگاه کنید!