اطلاعات حقوقی

مقدمه مقاله: ژو برای مدیریت باغ خانه ای در باغ آلبالو ساخت، اما کمیته روستا به دلیل ساخت و ساز غیرقانونی خانه را تخریب کرد. پس از تخریب خانه، مدتی بعد، ژو متوجه شد که زمین قرار است مصادره شود. آیا او می تواند غرامت بگیرد؟

بخش اول: داستان موردی

در ژوئن 2008، ژو یک قطعه زمین در روستا برای کاشت درختان گیلاس قرارداد. او برای سهولت در اداره باغ در زمینی برای سکونت خانه ساخت و ده سال در آرامش زندگی کرد. دو روز پیش از سوی کمیته روستا به وی اعلام شد که خانه خود ساخته اش غیرقانونی است و تخریب خواهد شد. اما ژو تمام پول خود را اینجا سرمایه گذاری کرد. اگر خانه خراب شود کجا زندگی می کند؟ کمیته روستا گفت که آنها به این موضوع اهمیتی نمی دهند و از ژو خواستند که خودش راهی پیدا کند. آنها پیشنهاد کردند خانه ای بیرون اجاره کنند. تیم تخریب Yingting متوجه شد که افراد کمیته روستا به ژو هشدار دادند که خانه را ظرف سه روز تخریب کند تا از تخریب اجباری خانه بر باغ آلبالو جلوگیری شود. ژو خیلی مردد بود. ده ها جریب باغ نیاز به محافظت داشت. اگر کسی تماشا نمی کرد و گیلاس و امکانات مزرعه دزدیده می شد چه؟ با این حال، ژو شنید که چندین پرورش دهنده گیلاس در روستاهای همسایه به توافق رسیده اند و غرامت دریافت کرده اند. اگر آنها زمینی را برای کشت گیلاس در یک شهر اجاره کنند، چرا نتایج برنامه ریزی متفاوت خواهد بود؟ آیا می خواهید آب و برق را قطع کنید و خانه را به زور خراب کنید؟ چند روز بعد عده ای آمدند و خانه خود ساخته او را به زور تخریب کردند. آنها همچنین تأسیسات باغ گیلاس ژو را تخریب کردند و درختان گیلاس را خراب کردند. کمیته روستا به غرامت اشاره ای نکرد. یک ماه بعد، ژو شنید که قرار است زمین او برای ساخت جاده مصادره شود. می خواست بداند آیا می توان به او غرامت پرداخت کرد؟

قسمت 2: وقتی ساخت و ساز غیرقانونی با تملک و تخریب زمین مواجه می شود، آیا می توان جبران کرد؟

1. آیا خانه بدون پروانه لزوما برابر با ساخت و ساز غیرقانونی است؟

نه! خانه های بدون سند به معنای ساخت و ساز غیرقانونی نیست، مانند خانه هایی که در خانه شخصی خود ساخته شده اند، مانند خانه هایی که قبل از اول ژانویه 2008 ساخته شده اند یا خانه هایی که به دلیل تغییر در ادارات مربوطه دولتی و دلایل دیگر، گواهی املاک آنها به موقع اخذ نشده است. دلایل زیادی برای بی پروانه بودن وجود دارد، بنابراین مسکن بدون مجوز به معنای ساخت و ساز غیرقانونی نیست.

2. آیا بناهای غیرمجاز باید تخریب شوند؟

نه! ساختمان‌هایی که بدون اخذ پروانه طرح‌های عمرانی احداث می‌شوند و یا بر خلاف محتوای مربوطه مصوب پروانه طرح‌های عمرانی می‌شوند، ساخت و ساز غیرمجاز محسوب می‌شوند. با توجه به تجربه گذشته یینگ تینگ در رسیدگی به پرونده ها، مشخص شد که دلایل زیادی برای ساختمان های غیرقانونی وجود دارد، برخی به دلیل طرف های درگیر و برخی به دلیل سازمان های دولتی است. عواقب قانونی ساختمان های غیرقانونی منحصر به فرد نیست. مصادره و تخریب در مهلت مقرر و جریمه و تشریفات صدور مجدد نیز وجود دارد و مصادره و تخریب در محدوده زمانی محدود به تخلفات جدی شهرسازی است. مشاهده می شود که بناهای غیرمجاز لزوماً نباید تخریب شوند.

3. ساختمان های غیرمجاز چیست؟

یینگ تینگ معتقد است که طبق مقررات قانون برنامه ریزی شهری و روستایی، ساختمان های غیرمجاز عبارتند از: (1) ساختمان هایی که بدون درخواست یا تایید درخواست و بدون اخذ مجوز برنامه ریزی زمین ساختمانی و مجوز برنامه ریزی پروژه ساختمانی ساخته شده اند. (2) ساختمانهایی که با تغییر مفاد مجوز برنامه ریزی پروژه ساختمانی بدون مجوز ساخته شده اند. (3) ساختمانهایی که با تغییر کاربری غیرمجاز ساخته شده اند. (4) ساختمانهایی که پس از ساخت بناهای موقت برای تبدیل شدن به ساختمانهای دائمی تخریب نشده اند، از مدت اعتبار آنها گذشته است.

4. کدام ساختمان های غیرمجاز قابل جبران است؟

(1) شرکت های ترویج سرمایه گذاری با رویه های ناقص

برای شرکت‌های تشویق سرمایه‌گذاری با رویه‌های ناقص، به منظور اجرای سریع پروژه، دولت یک کانال سبز برای رسیدگی به مراحل مختلف صدور مجوز باز کرد که ابتدا ساخت و ساز و بعداً تأیید می‌شود. بعداً بنا به دلایلی مراحل مربوطه تکمیل نشد. در این مورد، یینگ تینگ معتقد است تا زمانی که از محدوده مجوز برنامه ریزی فراتر نرود، از درجه خاصی از مشروعیت برخوردار است و با اصل اتکا به منافع مطابقت دارد. بنابراین، چنین شرکت های سرمایه گذاری باید در هنگام تخریب غرامت معقول دریافت کنند.

(2) مزارع پرورش، مزارع کاشت و خانه های تجاری فردی با رویه های ناقص

برخی از مزارع و مزارع تحت حمایت دولت های محلی در آن زمان مراحل کاملی نداشتند. در صورت مواجهه با سلب مالکیت بعدی، طرف مصادره کننده آنها را به نام «ساخت و ساز غیرقانونی» تخریب می کرد. این در حالی است که بر اساس «اعلامیه اداره اراضی و منابع و وزارت کشاورزی در خصوص مسائل مربوط به بهبود مدیریت اراضی کشاورزی تسهیلات» صادر شده در سال 1389، افرادی که زمین های کشاورزی را برای احداث تأسیسات کشاورزی تصرف می کنند، نیازی به طی مراحل تصویب تبدیل زمین کشاورزی ندارند. بنابراین، اگر مزارع و مزارع کاشت ساخته شده قبل از سال 1389 تشریفات تسهیلات کشاورزی را طی نکرده باشند، می توانند نسبت به دریافت خسارت معقول اقدام کنند.

(3) خانه های خصوصی با مراحل ساخت ناقص

بنا به دلایل تاریخی مراحل ساخت ساختمان ناقص بوده و ثبت مالکیت خانه ها به صورت عادی انجام نمی شود. قانون برنامه ریزی شهری و روستایی کشور من در 1 ژانویه 2008 اجرا شد. خانه هایی که پس از آن تاریخ ساخته می شوند باید مراحل تصویب ساختمان را دریافت کنند. با توجه به اصل عطف به ماسبق نشدن قانون، برای خانه هایی که قبل از سال 1387 ساخته شده اند و دارای حق کاربری کامل هستند، به راحتی نمی توان چنین خانه هایی را غیرقانونی ساخت.

قسمت سوم: آیا می توان ژو را جبران کرد؟ در چنین شرایطی خانوارهای تخریب چه باید بکنند؟

1. برخی از مزارع تحت حمایت دولت های محلی در آن زمان مراحل کاملی نداشتند. طرف مصادره کننده در صورت مواجهه با سلب مالکیت بعدی، آنها را به نام «ساخت و ساز غیرقانونی» تخریب می کند. طبق مقررات مربوطه، کسانی که قبل از سال 1389 برای تصرف زمین های کشاورزی تأسیسات کشاورزی ساخته اند، نیازی به طی مراحل تصویب تبدیل زمین کشاورزی نداشته اند. باغ گیلاس ژو در سال 2008 ساخته شد. اگرچه مراحل تاسیسات کشاورزی تکمیل نشده است، اما او می تواند به دنبال غرامت معقول باشد. غرامت شامل غرامت برای درختان جوان گیلاس، غرامت میوه گیلاس، ساختمان های جانبی باغ گیلاس یا سوله های پیشنهادی (برای سکونت استفاده نمی شود، فقط ساختمان های مربوط به مدیریت باغ گیلاس)، تجهیزات جانبی باغ گیلاس (استخر، برج آب و غیره) می باشد.

2. قانون برنامه ریزی شهری و روستایی کشور من در 1 ژانویه 2008 اجرا شد. خانه هایی که پس از آن تاریخ ساخته می شوند باید مراحل تصویب ساختمان را دریافت کنند. خانه ژو در ژوئن 2008 ساخته شد. و ساخت خانه های تحت اشغال در زمین های کشاورزی غیرقانونی است. بنابراین، این خانه یک ساختمان غیر قانونی است. طبق قانون، هیچ غرامتی نباید اعطا شود.

3. Ying Ting پیشنهاد کرد که چه شامل ساخت و ساز غیرقانونی باشد و چه تصاحب زمین و تخریب، بهتر است خانه درگیر توسط خودتان تخریب نشود. اگر خودتان آن را برچیدید، بعداً جبران آن دشوار خواهد بود. از آنجایی که نمی توانید دلیلی برای درخواست غرامت پیدا کنید، تعیین اینکه از چه کسی در دادگاه شکایت کنید نیز دشوار است. اگر خانه شما به زور تخریب شده است، می‌توانید عکس‌ها و فیلم‌های مربوطه را قبل، در و بعد از تخریب به‌عنوان مدرکی دال بر تخریب و به‌عنوان مبنای اساسی برای پیشنهاد شرایط جبران خسارت بگیرید. همچنین به راحتی می توان فردی را که تخریب اجباری را انجام داده، شناسایی کرد، از چه کسی شکایت کرد و متوجه شد که چه کسی باید مسئولیت تخریب اجباری را بر عهده بگیرد.

4. این مورد شامل تخریب اجباری است. طبق قوانین و مقررات مربوطه کشورمان، حتی تخریب اجباری باید طبق روال قانونی انجام شود و دادگاه اجرای تخریب اجباری را طبق قانون ساماندهی می کند. تخریب ملک توسط کمیته روستا بدون تشریفات قانونی غیرقانونی است. ژو می تواند یک دادخواست جبران خسارت اداری برای مطالبه غرامت برای ضرر و زیان مطرح کند.

Yingting به شما یادآوری می کند:

1. اگر خانه شما به عنوان ساخت و ساز غیرقانونی شناخته شده است، لطفاً ابتدا از غیرقانونی بودن خانه شما مطلع شوید. در صورت داشتن هرگونه سوال، لطفاً برای مشاوره حقوقی حرفه ای با یک وکیل حرفه ای خرید زمین و تخریب مشورت کنید.

2. زیرا ساخت و ساز غیرقانونی به منازل و تأسیساتی اطلاق می شود که بدون اخذ مجوز برنامه ریزی برای پروژه پیشنهادی (محل اصلی، محل انتخاب و نظرات ساخت و ساز) و بر خلاف مفاد قانون آمایش سرزمین، قانون برنامه ریزی شهری و روستایی، آیین نامه مدیریت برنامه ریزی و ساخت و ساز روستاها و شهرها و سایر قوانین و مقررات مربوطه احداث می شود. بنا به دلایل تاریخی، ممکن است خانه هایی مشکوک به ساخت و ساز غیرقانونی باشد. اینکه آیا نیاز به تخریب دارد یا خیر و آیا می توان بعد از تخریب غرامت داد یا خیر، باید با توجه به شرایط مختلف به گونه ای متفاوت برخورد شود. در عمل، ساختمان‌های غیرقانونی ممکن است لزوماً تخریب نشوند، بلکه ممکن است به ساختمان‌های قانونی تبدیل شوند و برای همیشه در آنجا باقی بمانند. دلایل زیادی برای ساخت و ساز غیرقانونی وجود دارد، از جمله طرف های درگیر و سازمان های اداری. عواقب قانونی ساختمان های غیرقانونی تنها عواقب آن نیست. مصادره و تخریب در یک محدودیت زمانی و همچنین جریمه و مراحل صدور مجدد وجود دارد. علاوه بر این، مصادره و تخریب در یک محدوده زمانی محدود به تخلفات جدی شهرسازی است.

3. اگر با تخریب غیرقانونی مواجه شدید، باید ظرف مدت 6 ماه از تاریخی که از تخریب مطلع شدید، دادخواست اداری بدهید. زیرا طبق قوانین مربوطه کشورمان در هنگام مواجهه با تملک و تخریب، افراد خلع ید شده و تخریب شده می توانند ظرف 60 روز پس از دریافت حکم خلع ید، رای جبران خلع ید و سایر اقدامات اداری خاص، رسیدگی اداری و ظرف مدت 6 ماه طرح دعوی اداری نمایند. اگر خانه شما به زور تخریب شد، باید ظرف 6 ماه از تاریخ تخریب، برای دفاع از حقوق خود شکایت کنید. برخی از خانوارهای جابجا شده دادخواست خواهند داد، اما دادخواست یک مجرای قانونی نیست و مهم نیست که دادخواست چقدر طول بکشد، دلیلی بر قطع مهلت تعقیب قضایی نیست. بسیاری از افرادی که تخریب شدند، در ثبت دادخواست تاخیر داشتند و از مرور زمان بازماندند. اگر هم شکایت می کردند، دادگاه قبول نمی کرد. حتی اگر یک وکیل پیدا کنید، هیچ کاری نمی توانید برای کمک به شما انجام دهید! در عمل، مهم نیست که چگونه وضعیت را به مافوق خود گزارش دهید، آن را به کارکنان محلی گزارش دهید یا به همه جا مراجعه کنید، در واقع نمی توانید مشکل را حل کنید. چیزی که فقط هدر می دهید، زمان گرانبهای شما برای حفظ حقوق و منافعتان است! اگر نمی توانید با طرف خلع ید و تخریب به توافق برسید، لطفا در اسرع وقت با یک وکیل حرفه ای خلع ید و تخریب تماس بگیرید تا راه حلی پیدا کنید.