اطلاعات حقوقی

مقدمه مقاله: امروز درباره نظرات قضات دیوان عالی کشور در مورد 10 موضوع داغ تملک و تخریب، از جمله موضوع همزمانی خلع ید و غرامت، تأخیر بی دلیل در اسکان مجدد و جبران خسارت، شکل خلع ید، موضوع رویه تصرفات، موضوع ارزیابی ارزش مسکن، موضوع تعیین ارزش مسکن، موضوع تعیین ارزش استفاده از زمین و موضوع بحث خواهیم گفت. مبادله حقوق مالکیت و غرامت نقدی، موضوع حمایت از حقوق و منافع مشروع مستأجرین، موضوع و مسؤولیت جابه‌جایی اجباری، موضوع قانونی بودن جابه‌جایی اجباری و مبنای صدور حکم، و موضوع تعهدات تعاون و تمکین افراد مصادره‌شده.

1. موضوع همزمانی خلع ید و غرامت

«اگر خلع ید باشد، باید غرامت باشد و اگر غرامت نباشد، خلع ید نیست». این شرط اساسی حاکمیت قانون است. «مصادره» و «غرامت» ارتباط تنگاتنگی با هم دارند و نباید از هم جدا شوند. بند 1 و 2 ماده 13 قانون اساسی چین به ترتیب تصریح می کند: "مالکیت خصوصی قانونی شهروندان مصون از تعرض است" و "دولت از حقوق مالکیت خصوصی و حقوق ارث شهروندان مطابق با مقررات قانونی حمایت می کند." در بند 3 این ماده مقرر شده است که «دولت می تواند به منظور مصلحت عمومی، اموال شخصی شهروندان را مطابق مقررات قانونی سلب یا خلع ید کند و غرامت بدهد». این مفاد نشان می دهد که حقوق مالکیت خصوصی قانونی در قانون اساسی خود دارای ویژگی های مخالف با قدرت عمومی است و دولت در قبال شهروندان وظایف کلی دارد، یعنی نباید آزادی و حقوق شهروندان را نقض کند و همچنین دولت موظف است از حقوق مالکیت خصوصی در برابر نقض (از طریق قانون، اجرای قانون یا ابزار قضایی) محافظت کند. از مفاد فوق می توان دریافت که قانون اساسی کشورمان بر همزمانی «مصادره» و «غرامت» تأکید و تصریح کرده و به اصل «مصادره باید جبران شود» پایبند بوده و سلب مالکیت بدون غرامت یا غرامت کم را ممنوع کرده است.

2. مشکل تاخیر بی دلیل در غرامت اسکان مجدد

1. هنگام بحث از رابطه بین خلع ید و غرامت، لازم است که رابطه بین زمان خلع ید، ارزیابی و جبران خسارت مطرح شود. از منظری خاص، سلب مالکیت دولت از خانه‌های شخصی شهروندان اساساً «خرید اجباری» خانه‌های مصادره‌شده توسط دولت است و غرامت در نظر گرفته شده برای تحصیل اجباری املاک خصوصی توسط دولت است. ماده 19 «آیین نامه خلع ید و یارانه» و ماده 10 «اقدامات خلع ید و ارزیابی منازل در اراضی دولتی» (که از این پس «روش های ارزیابی» نامیده می شود) هر دو تصریح می کنند که زمان تعیین ارزش خانه های مصادره شده، زمانی است که تصمیم به خلع ید صادر شده است. برای اکثریت قریب به اتفاق افراد مصادره شده، استفاده از قیمت ارزیابی بازار در تاریخ اعلام تصمیم مصادره به عنوان معیار جبران خسارت می تواند منعکس کننده اصل غرامت عادلانه و معقول باشد.

2. اما در عمل فاصله زمانی بین چند تصمیم خلع ید و تصمیمات جبران خسارت بسیار زیاد است و برخی از زمان های ارزیابی و مقاطع زمانی جبران خسارت حتی چندین سال از هم فاصله دارند، بنابراین نحوه جبران به موضوع اصلی اختلافات پرونده تبدیل شده است. در برخی موارد، پس از بررسی مجدد طولانی مدت و طرح دعوا، موضوع جبران خسارت به طور موثر حل نشده است.

3. بنابراین برای مسائل جبران تاخیر ناشی از دلایل مختلف باید ترتیبات مختلفی بر این اساس اتخاذ شود. به طور خاص، روش های زیر ممکن است در نظر گرفته شود:

(1) اگر چه جبران خسارت می تواند به طور مناسب به تعویق بیفتد، هنوز باید در یک دوره معقول باشد. قضاوت «مدت معقول» باید بر اساس عواملی مانند محدوده پروژه ساخت و ساز و اینکه آیا خانه های مصادره شده هنوز در استفاده عادی و واقعی افراد مصادره شده است یا خیر، باشد. در صورت عدم وجود دلایل موجه دیگر، مدت معقول را می توان به ماده 26 «دستورالعمل ارزیابی رهن املاک» استناد کرد که مقرر می دارد «مدت اعتبار گزارش ارزشیابی از تاریخ صدور گزارش ارزش گذاری از یک سال تجاوز نمی کند»، یعنی دولت ها در سطح شهر و شهرستان باید از تاریخ انقضاء به طور کلی تصمیم گیری کنند. در صورت عدم اعلام تصمیم خلع ید مسکن طبق قانون می توان آن را از تاریخ تسلیم تصمیم خلع ید به شخص خلع ید شده محاسبه کرد.

(2) راه حل مسئله غرامت می تواند امضای قرارداد جبران خسارت یا تصمیم گیری در مورد جبران خسارت باشد. در صورتی که مصادره شده داوطلبانه طرح غرامت و محتوای غرامت را بپذیرد، موضوع غرامت با امضای قرارداد غرامت خلع ید حل می شود. اگر توافقی در مورد غرامت حاصل نشد، دولت های سطح شهر و شهرستان به طور کلی باید ظرف مدت یک سال نسبت به مصادره مصادره تصمیم بگیرند و محتوای غرامت و مبلغ غرامت را کتباً تعیین و برای شخص مصادره شده ارسال کنند.

(3) محتوای غرامت تعیین شده در تصمیم جبران باید واضح و مشخص باشد، مطابق قانون تحویل داده شود و بلافاصله قابل تحقق باشد. در صورتی که شخص مصادره شده پس از دریافت غرامت همچنان ناراضی باشد، همچنان می تواند از طریق دعاوی اداری و سایر طرق حقوق خود را طبق قانون مطالبه کند.

(4) برای تصمیمات مربوط به غرامت که توسط دولت های شهری و شهرستانی در یک دوره معقول اتخاذ می شود، دادگاه های مردمی عموماً نباید از زمان قضاوت به عنوان زمان معیار برای جبران خسارت استفاده کنند. هنگامی که دادگاه مردم تصمیم جبران خسارت را لغو می کند، می تواند تا حدی حکم را لغو کند، محتوای حقوقی غرامت را حفظ کند و به دولت شهر و شهرستان دستور دهد که محتوای غرامت قانونی را پرداخت یا واریز کند تا پس از پیروزی طرفین در دعوی، از ضررهای جدید ناشی از افزایش قیمت املاک جلوگیری شود.

(5) در صورتی که دولت در سطح شهر یا شهرستان نتواند غرامتی را بیش از یک مهلت معقول بدون دلایل موجه ارائه کند و ثابت نشود که طرف خلع ید شده موافقت می کند که مذاکره برای جبران خسارت به تعویق بیفتد، دادگاه مردم می تواند از زمانی که واقعاً تصمیم غرامت گرفته شده است یا زمانی که طرفین مذاکره می کنند به عنوان زمان ارزیابی استفاده کند. اگر دولت در سطح شهر یا شهرستان به شدت قانون را نقض کند، بدخواهانه قانون را نقض کند و بدون اتخاذ تصمیم خلع ید یا تصمیم جبران خسارت، مجبور به جابجایی شود و از حل مشکل غرامت برای مدت طولانی امتناع کند و به حقوق و منافع مشروع شخص مصادره شده آسیب قابل توجهی وارد کند، حتی ممکن است برای اولین بار، زمان ارزیابی را برای اولین بار در نظر بگیرد. در چنین مواردی، زمانی که نیاز به تعدیل محتوای ارزیابی اولیه باشد، فاصله بین «تاریخ تحقق مقدماتی هدف ارزیابی» و «تاریخ تحقق واقعی هدف ارزیابی» باید به طور جامع در نظر گرفته شود: یعنی سازمان ارزیابی اصلی می‌تواند گزارش تکمیلی برای توضیح افزایش یا کاهش قیمت در طول دوره صادر کند و تعدیلات مربوطه را انجام دهد. آژانس ارزیابی اصلی همچنین می تواند دستورالعمل های تعدیل را برای تعدیل بازبینی صادر کند. در شرایط خاص، ارزیابی باید دوباره ارزیابی شود.

3. مسائل مربوط به شکل تصمیمات خلع ید

1. آیا دولت های سطح شهر و شهرستان باید برای همه افراد مصادره شده در زمین های مصادره شده تصمیمات سلب مالکیت بگیرند یا باید برای هر خانوار جداگانه اتخاذ شود؟ در «آیین نامه خلع ید و یارانه» نه به طور صریح تصریح شده است و نه سبک مشخصی از تصمیمات سلب مالکیت. با قضاوت از منطق مفاد «آیین نامه خلع ید و غرامت»، تمام خانه های موجود در زمین به جای هر خانوار به طور جداگانه مصادره می شود: یعنی دولت های سطح شهر و شهرستان فقط یک تصمیم سلب مالکیت خواهند گرفت تا همه خانه های داخل منطقه مصادره شده را مصادره کنند. تنها زمانی که تصمیم به پرداخت غرامت گرفته می شود، یک به یک به هر خانوار تحویل داده می شود. ماده 12 «آیین نامه استیضاح و یارانه» و سایر مقررات و رویه های رایج نیز مؤید این نحوه عملکرد است. طبق ماده 14 «آیین نامه خلع ید و غرامت» مصادره شوندگان از تصمیم خلع ید ناراضی بوده و بر این اساس حق دارند نسبت به رسیدگی مجدد و دعوا اقدام کنند. این نیز از رویه مرسوم سلب مالکیت جمعی اراضی روستایی پیروی می کند.

2. هنگامی که شخص خلع ید شده تقاضای رسیدگی مجدد می کند و اقامه دعوی می کند، ناگزیر مشکل تعیین موضوع تجدیدنظر و رسیدگی قضایی را به همراه خواهد داشت: حتی اگر تعداد معدودی از افراد خلع ید شده از تصمیم خلع ید ناراضی باشند، اداره رسیدگی مجدد و دادگاه مردم باید نسبت به غیرقانونی بودن تصمیم مربوطه رسیدگی و بررسی کنند که آیا این تصمیم غیرقانونی است یا خیر. در تصمیم کلی سلب مالکیت پس از تقاضای رسیدگی مجدد و طرح دعوی از سوی یک شخص خلع ید شده، برای دعاوی سایر افراد خلع ید شده نیز ممکن است لازم باشد به تشریفات ثبت و اعلام صاحبان حقوق مربوط در قانون آیین دادرسی مدنی مراجعه و اشخاص دیگر را به صورت گروهی در دعوی شرکت کنند. مسائل مربوط به صلاحیت شاکی در کل تصمیم خلع ید، محدوده رسیدگی قضایی، صلاحیت سایر دارندگان حقوق سلب مالکیت شده به عنوان موضوع دعوی، و حدود حکم صادره در احکام مؤثر.

4. ارزیابی ارزش خانه و مسائل مربوط به رویه اعتراض

1. بر اساس مواد 19 و 20 «آیین نامه خلع ید و یارانه»، ارزش خانه های مصادره شده توسط سازمان سنجش قیمت املاک با شرایط مربوطه مطابق با روش ارزیابی خلع ید تعیین و تعیین می شود. مؤسسه ارزیابی قیمت املاک توسط شخص مصادره شده با مذاکره انتخاب می شود. اگر مذاكره شكست بخورد، با تصميم اكثريت، انتخاب تصادفي و غيره تعيين خواهد شد. اقدامات خاص توسط استان، منطقه خودمختار و شهرداري مستقيماً زير نظر دولت مركزي تدوين خواهد شد. در عمل، بیشتر مکان ها جزئیات پیاده سازی مربوطه را فرموله کرده اند. به منظور اجتناب از تحت تاثیر قرار گرفتن توسط دولت های محلی، آژانس های ارزیابی قیمت املاک و مستغلات باید ارزیابی های سلب مالکیت مسکن را به طور مستقل، عینی و بی طرفانه انجام دهند و از انواع روش های جامع برای ارزیابی استفاده کنند، نه اینکه صرفاً روشی را با قیمت پایین تر برای ارزیابی انتخاب کنند.

2. ارزیابی باید بر اساس روح «آیین نامه ارزش گذاری اراضی شهری» و سایر مقررات انجام شود. بر اساس بررسی در محل، یک آژانس حرفه‌ای ارزیابی قیمت املاک باید روش بازار، روش درآمد، روش هزینه، روش توسعه فرضی و سایر روش‌های ارزیابی را برای ارزیابی ارزش املاک سلب‌شده بر اساس موقعیت و کاربری املاک سلب‌شده و سایر عواملی که بر ارزش املاک سلب‌شده و شرایط بازار املاک محلی تأثیر می‌گذارد، انتخاب کند. نتایج ارزیابی باید به طور منطقی تعیین شود و بر این اساس جبران شود. طبق مواد 20، 21 و 22 «اقدامات سلب مالکیت و ارزیابی»، در صورتی که شخصی که خانه وی خلع ید شده اعتراضی نسبت به نتیجه ارزیابی ارزش مسکن که توسط سازمان تعیین قیمت ملک واگذار شده است، داشته باشد، باید کتباً از سازمان سنجش قیمت املاک برای بررسی ارزیابی درخواست کند. در صورتی که نسبت به نتیجه بررسی و ارزیابی اعتراضی داشته باشد، برای ارزیابی به کمیته کارشناسی ارزیابی موقعیت خانه مصادره شده مراجعه می کند. کمیته کارشناسی ارزیابی بر اساس مواد 23 و 24 «اقدامات سلب مالکیت و ارزیابی» مرکب از ارزیابان املاک و کارشناسان قیمت، املاک، زمین، شهرسازی، قانون و ... است و کمیته کارشناسی ارزیابی باید اعضایی را برای تشکیل گروه کارشناسی برای ارزیابی نتایج بررسی انتخاب کند.

3. گروه کارشناسی کمیته کارشناسی ارزیابی بالاترین مرجع تخصصی و فنی سازمان ارزیابی مسکن در محل وقوع خانه خلع ید شده می باشد. نظر ارزیابی آن تکمیل روند امداد در حوزه حرفه ای خانه مصادره شده تلقی می شود. از آنجایی که رای ارزیابی خانه مهم‌ترین مؤلفه تصمیم‌گیری جبران خسارت است، عدم مراجعه شخص مصادره‌شده در حوزه تخصصی سازمان سنجش بهای املاک، مانع از آن نیست که مستقیماً برای رسیدگی اداری یا اقامه دعوی اداری علیه تصمیم جبران خسارت بر اساس مفاد بند 3 ماده 26 و ضوابط انقضاء «تخفیف‌نامه» اقدام کند. ضمناً بررسی توسط سازمان ارزیابی قیمت املاک و ارزیابی توسط کمیته کارشناسی ارزیابی، پیش نیازی نیست که شخص مصادره شده برای رسیدگی اداری یا دعوی اداری اقدام کند. اگرچه معمولاً برای دادگاه ها مناسب نیست که گزارش های ارزیابی ارائه شده توسط آژانس های ارزیابی حرفه ای واجد شرایط را مطابق با قانون رد کنند، اما قطعیت بررسی قضایی مشخص می کند که دادگاه خلق همچنان باید صلاحیت ها و روش های ارزیابی آژانس ارزیابی را بررسی کند تا اطمینان حاصل شود که گزارش ارزیابی قانونی، معتبر و مؤثر است و از مصادیق مشروع و مصادره غرامت شده محافظت می کند.

5. مسائل مربوط به جبران حقوق استفاده از زمین

1. دولت‌های سطح شهر و شهرستان به‌منظور استفاده مؤثرتر از زمین، عموماً خانه‌ها را مصادره می‌کنند. اصل "انسجام خانه ها و زمین" تعیین می کند که ارزیابی ارزش خانه باید شامل ارزش حقوق استفاده از زمین باشد. در این راستا «آیین نامه خلع ید و یارانه»، «روش های ارزیابی» و «آیین نامه ارزش گذاری اراضی شهری» همگی دارای مفاد متناظر هستند. همانطور که مواد 11 و 14 «روش های ارزیابی» مقرر می دارد: ارزش خانه خلع ید شده و حق کاربری اراضی در محدوده متصرف، به مقدار خانه خلع ید شده و حقوق کاربری اراضی در محدوده متصرفی اطلاق می شود که به طور داوطلبانه در زمان ارزیابی در یک معامله عادلانه بین دو طرف که با وضعیت آشنا هستند معامله می شود. در ارزیابی ارزش خانه‌های سلب‌شده باید موقعیت، کاربری، سازه ساختمان، وضعیت، مساحت ساخت و مساحت خانه‌های سلب‌شده، حقوق کاربری زمین و سایر عوامل مؤثر بر ارزش خانه‌های سلب‌شده در نظر گرفته شود.

2. ارزیابی ارزش خانه باید شامل حقوق استفاده از زمین باشد. اگر محتوای غرامت برای صاحبان خانه قبلاً شامل غرامت برای حقوق استفاده از زمین متعلق به دولت باشد، دارندگان حقوق استفاده از زمین زمین های دولتی بازیابی شده در همان زمان دیگر به طور جداگانه غرامت دریافت نخواهند کرد. هنگامی که خانه ها مصادره می شوند، زمین های اشغال شده نیز باید بازیابی شوند.

3. این مسائل عارضه خلع ید و غرامت است. سازمان های اداری ذیربط باید ارتباطات را تقویت کنند و سعی کنند از اختلافات غیر ضروری جلوگیری کنند. دولت‌های محلی همچنین می‌توانند سیستم‌هایی مانند پیش‌انتقال زمین و پیش‌ثبت‌نام را برای جلوگیری از درگیری بین دارندگان حقوق امتحان کنند. در عمل نیز تفاوت های خاصی در شناسایی و جبران مسائل ساخت و ساز غیرقانونی وجود دارد. اصولاً ساخت و ساز غیرقانونی نباید جبران یا جبران شود، اما همچنان باید به صورت موردی قضاوت کرد: برای تعیین اینکه آیا خانه بدون سند مالکیت ساخت و ساز غیرقانونی است یا خیر، عواملی مانند کاربری تاریخی و فعلی زمین، مطابقت با طرح کاربری زمین و سیاست های کاربری مربوطه باید به طور جامع در نظر گرفته شود. در طول فرآیند جبران خسارت، سیاست های جبران خسارت محلی برای خانه های مشابه و سایر عوامل را می توان به طور جامع در نظر گرفت تا غرامت مناسب را ارائه دهد.

6. گزینه هایی برای مبادله حقوق مالکیت و غرامت پولی

1. ماده 21 «مقررات استیضاح و جبران خسارت» از مفاد ماده 23 «آیین نامه تخریب» پیروی می کند و مجدداً تأکید می کند که «مصادره شده می تواند غرامت نقدی یا مبادله حقوق مالکیت خانه را انتخاب کند». در عمل، عمدتاً مسائل دشوار زیر وجود دارد.

(1) پیامدهای نامطلوب نقض حق انتخاب. در عمل، برخی از دولت های سطح شهر و شهرستان فقط یک روش جبران خسارت را در تصمیمات خود برای جبران خسارت مشخص می کنند. این رویکرد نه تنها حق انتخاب فرد مصادره شده را نقض می کند، بلکه ممکن است باعث شود کاربر زمین هزینه های غرامت بیشتری را بپردازد. به خصوص پس از افزایش چشمگیر قیمت مسکن، ممکن است واحد مصادره کننده با وضعیت خرید مسکن با قیمت بالاتر مواجه شود تا امکان انتخاب برای فرد مصادره شده فراهم شود.

در رای پرونده چن شانه خاطرنشان کرد: هیچکس از رفتار نادرست خود منتفع نمی‌شود و اگر تخریب‌کنندگان و دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط به‌طور غیرقانونی اقدام به تخریب کنند که منجر به عدم دریافت غرامت و اسکان افراد تخریب‌شده بر اساس قانون برای مدت طولانی در زمان افزایش قیمت مسکن شود، تخریب‌کنندگان و مسئولان مربوطه نسبت به تخریب متخلفان و ادارات ذی‌ربط نسبت به تخریب متعهد هستند. اسکان مجدد در صورتی که فرد تخریب شده برای معاوضه حقوق مالکیت خانه را انتخاب کند، در صورتی که تخریب کننده و سازمان اداری مربوطه خانه مناسبی برای معاوضه حقوق مالکیت نداشته باشند، به هنگام قضاوت مؤثر، خسارتی به فرد تخریب شده پرداخت می شود.

(2) چگونه می توان به طور صحیح به شخص مصادره شده حق انتخاب داد. «آیین نامه تخریب» و «مقررات خلع ید و غرامت» تصریح نمی کند که چگونه تصمیم جبران خسارات باید گزینه شخص مصادره شده را بیان کند و رویه عملی بسیار گیج کننده است: برخی فقط به طور کلی گزینه را در طرح سلب مالکیت و جبران خسارت اعلام می کنند، اما محتوای خاص و روش انتخاب نامشخص است. برخی افراد مصادره شده را برای اعمال اختیار در مدت معین محدود می کنند و در صورت عدم اعمال آن در مهلت مقرر، واحد مصادره کننده تصمیم می گیرد. برخی قبل از تصمیم گیری برای جبران خسارت، یک دوره معقول تعیین می کنند. در مدت معینی به افراد مصادره شده از حق انتخاب اطلاع داده می شود و میزان معین غرامت نقدی و اطلاعات قابل شناسایی مشخص صرافی حقوق مالکیت به صراحت اعلام می شود. اگر آنها در مدت معینی انتخاب نکنند، تصمیم جبران خسارت فقط یک روش جبران را بیان می کند. برخی نیز دو روش جبران خسارت را در تصمیم غرامت مشخص می کنند و در عین حال میزان غرامت نقدی و محل و مساحت معین صرافی حقوق مالکیت را برای انتخاب شخص مصادره شده مشخص می کنند. استانداردهای تصمیمات قضایی نیز یکسان نیست. گروه تخریب Yingting معتقد است که حقوق افراد مصادره شده برای انتخاب مبادله حقوق مالکیت و غرامت پولی باید رعایت شود. مهم نیست که به چه شکلی باشد، اعم از ابلاغ کتبی یا شفاهی، باید مبتنی بر این واقعیت باشد که افراد مصادره شده واقعاً می توانند مقایسه کنند و انتخاب های منطقی داشته باشند.

7. مسائل مربوط به حفظ حقوق و منافع مشروع مستأجر

1. "مقررات مالیات و جبران خسارت" به طور خاص برای غرامت مستأجر پیش بینی نشده است. عملاً برای حفظ حقوق و منافع مستاجر تحت اجاره بازاری، پس از اخذ غرامت شخص مصادره شده، وی به عنوان مالک خانه می تواند موضوع تقسیم غرامت را از طریق مذاکره یا دعوای مدنی حل و فصل کند. اگرچه «آیین نامه ایجاب و غرامت» حق اسکان و جبران خسارت مستاجر را به وضوح بیان نکرده است، اما حمایت از حقوق و منافع مستأجر را منتفی نمی کند. در صورتی که مستاجر خانه مصادره شده را تزئین کند یا از خانه مصادره شده برای انجام فعالیت های تولیدی و تجاری استفاده کند، دولت های شهر و شهرستان باید هزینه های مربوط به دکوراسیون، هزینه های مربوط به جابجایی مستاجر، غرامت اسکان موقت و جبران خسارات ناشی از تعلیق تولید و کسب و کار را هنگام تعیین مبلغ غرامت ذکر کنند.

2. در صورتی که دولت‌های سطح شهر و شهرستان، مالکان خانه و مستأجرین نتوانند در مورد توزیع وجوه غرامت مربوطه به توافق برسند، علاوه بر غرامت برای ارزش خود خانه که می‌تواند مستقیماً به صاحب خانه پرداخت شود، غرامت تزئینی، هزینه‌های جابجایی، غرامت اسکان موقت، و جبران خسارات ناشی از تولید که ممکن است ناشی از فعالیت تجاری باشد و ممکن است ناشی از فعالیت تجاری باشد. در نظر گرفته شده که از قبل سپرده شده است و ممکن است مالک و مستاجر راهنمایی شوند تا موضوع تقسیم غرامت را از طریق مذاکره یا دعوای مدنی حل کنند. همچنین منطقی است که برخی از مکان ها به طور مستقیم غرامت دکوراسیون، هزینه های جابجایی، غرامت اسکان موقت و جبران خسارات ناشی از توقف تولید و کسب و کار را بر اساس شرایط خاص شخص مصادره شده و مستاجر به مستاجر جبران کنند.

8. موضوعات و مسئولیت های جابجایی اجباری

1. ماده 27 «آیین نامه خلع ید و غرامت» مقرر می دارد در اجرای خلع ید خانه ابتدا خسارت پرداخت و سپس جابه جا شود. در عمل، اکثر افراد مصادره شده به طور داوطلبانه از خانه خارج می شوند و تنها بخش بسیار کمی نیاز به جابجایی اجباری دارند. با این حال، از آنجایی که جابجایی اجباری مستلزم حقوق مالکیت و حتی حقوق آزادی شخصی است و برگشت ناپذیر است، مقررات قانونی و رویه های لازم باید به شدت رعایت شود.

(1) مسئله غرامت حل شده است، یعنی تصمیم به خلع ید و غرامت گرفته شده است. محتوای غرامت مشخص شده در تصمیم غرامت سلب مالکیت می تواند محقق شود یا واقعاً به شخص مصادره شده پرداخت شده باشد. در صورت امتناع شخص مصادره شده از قبول آن، تشریفات مربوط به برداشت و سپرده طبق قانون ابلاغ و انجام شده است و محتوای غرامت در هر زمانی قابل تحقق است.

(2) تصمیم غرامت توسط دادگاه خلق بررسی شده و حکم به اجرای آن توسط سازمان اداری داده شده است. با توجه به ماده 28 آیین نامه خلع ید و جبران خسارت و آیین نامه دیوان عالی خلق در مورد چند موضوع در مورد رسیدگی به دعاوی درخواست کننده از دادگاه مردمی برای اجرای اجباری تصمیمات خلع ید و جبران مسکن در مورد اراضی دولتی (از این پس مقررات مربوط به اراضی دولتی را اعمال نمی کند) برای رسیدگی اداری یا طرح دعوی اداری در مهلت قانونی و عدم جابجایی در مدت مقرر در تصمیم جبران خسارت، دولت شهر یا شهرستانی که تصمیم خلع ید مسکن را اتخاذ کرده است، طبق قانون برای اجرای اجباری به دادگاه مردم مراجعه می کند.

(3) پس از حکم دادگاه مردمی مبنی بر اجازه اجرای قهری، مصادره شده باید نسبت به تخلیه و تسلیم منزل اقدام نموده و آگاهانه به تعهدات خود عمل کند. اگر شخص مصادره شده از جابجایی امتناع ورزد، دولت های شهر و شهرستان می توانند طبق قانون برای اطمینان از تحقق منافع عمومی، جابجایی اجباری را انجام دهند. بر اساس «آیین نامه استیضاح و یارانه»، «آیین نامه اجرا» و سایر مقررات، جابجایی اجباری باید به اصل «تفکیک اجرا و اجرا» رعایت شود که اصل کلی آن تشکیلات دولتی و اجرا و استثناء اجرای دادگاه است.

(4) جابجایی اجباری باید کاملاً با رویه های قانونی مطابقت داشته باشد. از آنجایی که جابجایی اجباری اجباری است و عموماً شامل حقوق شخصی و دارایی شخص مصادره شده و اعضای خانواده وی می شود، باید مراحل قانونی طی شود و سوابق کاملی از ثبت، حمل، نگهداری و تحویل اقلام موجود در خانه ایجاد شود. در صورت عدم همکاری شخص مصادره شده با جابجایی، کل مراحل جابجایی به صورت محضری ثابت می شود.

طبق «ضوابط تفصیلی حفظ و ثبت اسناد تخریب منزل»، زمانی که ادله تخریب منزل حفظ و محضری می شود، دفتر اسناد رسمی موظف است برای اطمینان از صحت و قدرت اثبات آن اقدامات حفاظتی از قبیل بررسی، عکس یا فیلم برداری از وضعیت فعلی خانه و ضمائم آن را طبق قانون انجام دهد. دفاتر اسناد رسمی به هنگام حفظ ادله خانه های تخریب شده اجباری مراتب را به افراد تخریب شده اعلام می کند. در صورت امتناع از حضور سردفتر این موضوع را در صورتجلسه قید می کند. در صورتی که در خانه اشیایی وجود داشته باشد که در معرض تخریب اجباری است، سردفتر اسناد رسمی باید بررسی، شمارش، ثبت و طبقه بندی کلیه اقلام را یک به یک ترتیب دهد. زمان و مکان فعالیت های فوق را ثبت کرده و به دو نفر از افراد حاضر با ظرفیت کامل جهت تایید ارسال کنید. پس از بررسی، سردفتر و افراد حاضر در سوابق مربوطه امضاء می کنند. اگر تخریب شونده از امضای خود امتناع کند، سردفتر باید آن را در صورتجلسه قید کند. پس از شمارش و ثبت اقلام، هرگونه اقلامی که نمی توان بلافاصله به فرد تخریب شده تحویل داد، در صورت دریافت جابجایی توسط طرف جابجایی، سردفتر اسناد رسمی بر پرسنل اجرای تخریب نظارت می کند تا اقلام را در انباری که توسط آنها ارائه می شود نگهداری کرده و اقلام را برچسب گذاری کنند. در صورت مفقود شدن یا آسیب دیدن اقلام در حین نگهداری، متولی انبار مسئول جبران خسارت خواهد بود. پس از اتمام جابجایی اجباری، مجری نیز باید به فرد تخریب شده اطلاع دهد تا در مدت معینی اقلام را جمع آوری کند. در صورت عدم وصول اقلام در مدت معین، دفتر اسناد رسمی می تواند درخواست سپرده واحد مجری را بپذیرد و به برداشت رسیدگی کند.

(5) جابجایی اجباری غیرقانونی باید مسئولیت قانونی مربوطه را داشته باشد. از آنجایی که جابجایی اجباری (تخریب اجباری) معمولاً بر اساس تصمیم جبرانی انجام می شود و تصمیم جبران خسارت از نظر تئوری مشکل جبران خسارت منازل و غیره را حل کرده است، حتی اگر یک جابجایی اجباری غیرقانونی باشد، معمولاً فقط شامل غرامت مفقود شدن اقلام در خانه می شود و موضوع غرامت یا غرامت خانه را شامل نمی شود. سایر خسارات مالی وارد شده به افراد تخریب شده در اثر تخریب غیرقانونی اجباری، طبق قانون جبران می شود. در عمل، پس از غیرقانونی بودن تصمیمات خلع ید، تصمیمات جبران خسارت و جابجایی اجباری، برخی از داوران مستقیماً قضاوت غرامت می کنند و به دولت های سطح شهر و شهرستان دستور می دهند که به جای حل مشکل غرامت خانه از طریق تشریفات جبران خسارت، با انعکاس معایب اداری غیرقانونی، غرامت را جبران کنند. این رویکرد نیز تا حدی معقول است و در صورتی که خسارات کیفری هنوز وضع نشده باشد، تفاوت اساسی بین استانداردهای جبران خسارت مصادره های قانونی و استانداردهای جبران خسارت مصادره های غیرقانونی وجود ندارد. این نوع قضاوت که درگیر غرامت و غرامت نباشد نیز امکان پذیر است. در عمل، روش‌های مختلفی برای رسیدگی به مواردی وجود دارد که قرارداد غرامت امضا شده است، اما در مدت مورد توافق حرکت نمی‌کند: اولاً، واحد خلع یدکننده برای مطالبه اجرا و اجرا دعوی می‌کند. دوم، قرارداد جبران خسارت با اتخاذ تصمیم جبران خسارت جداگانه جایگزین می شود. به طور کلی پذیرفتن این موضوع که واحد مصادره کننده این قدرت را دارد که طبق قرارداد جبران خسارت به تنهایی جابجا شود، مناسب نیست. اما اگر در قرارداد غرامت به صراحت قید شده باشد که دولت پس از تحقق محتوای غرامت، تخریب خانه های مصادره شده را ساماندهی خواهد کرد. در حال حاضر از آنجایی که خلع ید شده در قرارداد متعهد شده است که زمان انتقال مالکیت خانه خلع ید شده در زمان احراز محتوای غرامت تعیین شود، در این صورت می توان شرایط احراز مالکیت خانه را برای دولت در نظر گرفت. برخی از داوران نیز از حق دولت های شهر و شهرستان برای اجرای جابجایی اجباری یا حتی تخریب اجباری حمایت کردند. در این صورت اصولاً شخص خلع ید شده فقط می تواند برای خسارات وارده به اقلام موجود در منزل در اثر جابجایی اجباری یا سایر خسارات ناشی از اقدامات قهری غیرقانونی درخواست رسیدگی قضایی نماید.

(6) فرض شخص مسئول برای جابجایی اجباری. پس از جابه‌جایی اجباری، برخی از دولت‌های سطح شهر و شهرستان یا مقامات سلب مالکیت، اجرای جابجایی اجباری را رد می‌کنند و حتی برخی عمداً تصمیمی کتبی اتخاذ نمی‌کنند یا افراد خارج از پرونده را برای جابجایی اجباری استخدام می‌کنند تا از مسئولیت غرامت برای جابجایی اجباری جلوگیری کنند. گروه تخریب Yingting معتقد است که از آنجایی که "مقررات درخواست و یارانه" به وضوح "واحدهای ساختمانی را از مشارکت در فعالیت‌های جابجایی منع می‌کند،" جابجایی‌های اجباری غیرقانونی باید ابتدا توسط دولت‌های شهری و شهرستانی و مقامات سلب مالکیت انجام شود و آنها باید مسئولیت‌های مربوطه را داشته باشند. البته این استثنا در صورتی است که دولت‌های سطح شهر و شهرستان، مقامات سلب مالکیت و غیره بتوانند ثابت کنند که موضوع دیگر افراد است یا شواهدی وجود داشته باشد که افراد دیگر مستقلاً جابجایی اجباری انجام داده‌اند.

(7) تعیین میزان ضرر و انتقال بار اثبات. اصولاً مسئولیت اثبات حقایق و میزان معین زیان بر عهده شخص مصادره شده است. اما در صورتی که در جریان تخریب و تخریب اجباری به دلیل عدم تنظیم دفاتر محضری و فهرست محضری از سوی دستگاه مجری، در حین تخریب و تخریب اجباری، مصادره شده نتواند به طور کامل اثبات کند که تلف یا خسارت مال است. دلیلی برای ادعای خود مبنی بر اینکه جابجایی اجباری باعث خسارات اموال نشده است و پیامدهای نامطلوب عدم ارائه شواهد را به همراه دارد. در صورت وجود اغراق آشکار در مورد ضرر و زیان، دادگاه مردم باید به طور همه جانبه عوامل کل پرونده و تقصیر همه طرفین را بررسی و طبق قانون تشخیص دهد و میزان معین غرامت را تعیین کند.

9. حکم به قانونی بودن جابجایی اجباری و زمان صدور حکم

1. زمانی که دولت‌های سطح شهر و شهرستان، جابجایی یا تخریب اجباری را سازماندهی می‌کنند، عموماً این کار را بر اساس تصمیم‌های جبران خسارت قبلی یا احکام خسارت تخریب و اسکان مجدد انجام می‌دهند. این ممکن است به وضعیتی منجر شود که در هنگام اجرای اجباری، تصمیم خلع ید و غرامت یا حکم غرامت تخریب و اسکان مجدد براساس آن دارای اعتبار رسمی، قانونی لازم الاجرا و لازم الاجرا باشد. اما پس از تحمیل اجبار، اعتبار تصمیم خلع ید و غرامت یا تصمیم خسارت تخریب و اسکان مجدد ساقط می شود. این ممکن است به دلیل خود اصلاحی توسط سازمان اداری باشد و یا ممکن است توسط مرجع رسیدگی یا دادگاه مردم مطابق قانون ابطال شود.

2. برخی از افراد سلب مالکیت شده (افراد تخریب شده) برای تأیید غیرقانونی بودن جابجایی اجباری شکایت کردند و درخواست غرامت دولتی کردند. این موضوع شامل این است که آیا حکم دادگاه مردم در مورد جابجایی اجباری باید بر اساس زمانی باشد که اقدام اداری انجام شده است یا بر اساس زمانی که دادگاه مردم تصمیم گرفته است. این هم مسئله زمان قضاوت است. از آنجایی که بین زمانی که یک اقدام اداری به دادگاه انجام می شود و زمانی که دادگاه رای صادر می کند، حتماً یک فاصله زمانی وجود دارد. در این دوره، حقایق یا قوانینی که اقدام اداری بر آن استوار است ممکن است تغییر کند. بنابراین لازم است در مورد مبنای قضاوت بحث شود. در اصل، زمان معیار برای دعاوی اداری در چین زمانی است که قانون اداری انجام می شود.

3. پس از انجام فوری اقدام اداری، قطعاً عواقب قانونی آن حادث شده است و نه بحث اعاده یا بازگشت به وضعیت اولیه قانونی مطرح است و نه قرار است نظم حقوقی با تداوم اثر در آینده برقرار شود. در این مورد، ارزیابی باید به شدت بر اساس واقعیات و وضعیت حقوقی در زمان تنظیم قانون اداری بدون در نظر گرفتن تغییرات واقعیات و قوانین پس از تصویب قانون اداری انجام شود. استثنائات شامل اقدامات اداری فوری است که هنوز تکمیل نشده یا تکمیل شده است اما هنوز اجرا نشده است. در صورتی که تغییر شرایط موجب از بین رفتن قانونی یا عدم ضرورت ادامه آن شود، لغو می شود.

5. از آنجایی که در قوانین اداری مجزای چین و قانون دعاوی اداری، مقرراتی در مورد لغو اعمال اداری وجود ندارد، دادگاه های مردمی تنها زمانی می توانند قانونی بودن قوانین اداری را تأیید کنند که توسط سازمان های اداری مطابق با اصول حقوقی مربوطه اتخاذ شود. سپس به دلیل تغییر شرایط، احکام ممکن است لغو یا غیر معتبر اعلام شوند و یا حتی پس از مدت معینی باطل شوند.

10. تعهدات همکاری و مسائل تمکین افراد مصادره شده

1. «مقررات سلب مالکیت و غرامت» بر اجازه گرفتن غرامت عادلانه و معقول بر اساس قیمت ارزیابی بازار به افراد مصادره شده اصرار دارد و تضمین می کند که استانداردهای زندگی کاهش نمی یابد که بهتر از حقوق و منافع افراد مصادره شده محافظت می کند. "مقررات سلب مالکیت و غرامت" همچنین حقوق افراد مصادره شده را برای اطلاع، مشارکت، ابراز و نظارت در کل مراحل سلب مالکیت و جبران خسارت گنجانده است. مانند حق مشارکت در قضاوت ناشی از منافع عمومی، حق پیشنهاد طرح جبران خسارت، حق تایید نتایج بررسی مسکن، حق مذاکره با سازمان ارزیابی، حق درخواست برای بررسی گزارش ارزیابی، حق درخواست ارزیابی، حق انتخاب غرامت پولی و مبادله حقوق مالکیت، حق مذاکره برای جبران خسارت برای مطالبه و روش رسیدگی، حق مذاکره برای جبران مطالبات و روش رسیدگی به پرونده و غیره

2. در صورتی که اکثر افراد مصادره شده با امضای قراردادهای جبران خسارت به جابجایی داوطلبانه دست یافته باشند. برای کاهش اختلافات در فرآیند سلب مالکیت و غرامت، مصادره‌کنندگان و مصادره‌شدگان باید قانون را بشناسند و از آن تبعیت کنند، مطابق قانون عمل کنند و به حاکمیت قانون احترام بگذارند: دولت‌های شهرداری و شهرستان‌ها باید بر مصادره با رعایت قانون، جبران خسارت عادلانه و رویه‌های مناسب پافشاری کنند. افراد مصادره شده نیز باید فعالانه مشارکت کنند، فعالانه همکاری کنند و از حقوق و منافع مشروع خود به شیوه ای منطقی محافظت کنند.

4. بر اساس قانون اساسی، اصل سلب مالکیت در منافع عمومی است. بنابراین، صرف نظر از اینکه مصادره شده سلب مالکیت و غرامت را می پذیرد، باید به جای مقابله انفعالی، حقوق خود را طبق مقررات «مقررات خلع ید و جبران خسارت» حفظ کند تا از ضررهای اضافی ناشی از عدم همکاری جلوگیری شود. بر اساس پیش‌فرض و پیش‌زمینه قانون‌گذاری کلی منصفانه و معقول «آیین‌نامه خلع ید»، حتی اگر مصادره خانه‌ها باری بر جان و عواطف ما وارد کند، دستیابی به انصاف و معقولیت مطلق دشوار است. تحمل این بار اجتناب ناپذیر ناشی از منافع عمومی به یک وظیفه تبدیل می شود.

Yingting به شما یادآوری می کند:

بر اساس قوانین و مقررات مربوطه کشورمان، افراد خلع ید شده و تخریب شده می توانند ظرف مدت 60 روز پس از دریافت حکم خلع ید، رای غرامت خلع ید و سایر اقدامات اداری خاص، رسیدگی اداری و ظرف مدت 6 ماه اقامه دعوی اداری نمایند. اگر خانه شما به زور تخریب شد، باید ظرف 6 ماه از تاریخ تخریب، برای دفاع از حقوق خود شکایت کنید. برخی از خانوارهای جابجا شده دادخواست خواهند داد، اما دادخواست یک مجرای قانونی نیست و مهم نیست که دادخواست چقدر طول بکشد، دلیلی بر قطع مهلت تعقیب قضایی نیست. بسیاری از افرادی که تخریب شدند، در ثبت دادخواست تاخیر داشتند و از مرور زمان بازماندند. اگر هم شکایت می کردند، دادگاه قبول نمی کرد. حتی اگر یک وکیل پیدا کنید، هیچ کاری نمی توانید برای کمک به شما انجام دهید! در عمل، مهم نیست که چگونه وضعیت را به مافوق خود گزارش دهید، آن را به کارکنان محلی گزارش دهید یا به همه جا مراجعه کنید، در واقع نمی توانید مشکل را حل کنید. چیزی که فقط هدر می دهید، زمان گرانبهای شما برای حفظ حقوق و منافعتان است! اگر نمی توانید با طرف خلع ید و تخریب به توافق برسید، لطفا در اسرع وقت با یک وکیل حرفه ای خلع ید و تخریب تماس بگیرید تا راه حلی پیدا کنید.