اطلاعات حقوقی

معرفی مقاله: بسیاری از دوستان در مواجهه با تملک و تخریب زمین بسیار منفعل به نظر می رسند. آنها نمی دانند مبلغ غرامت از کجا می آید؟ من نمی دانم چگونه از حقوق و منافع مشروع خود محافظت کنم. خیلی ها فکر می کنند غرامت داده شده خیلی کم است! بنابراین، چگونه می توان غرامت تخریب را افزایش داد؟ ارزیابی معقول یک پیوند مهم است! با خواندن این 5 نکته متوجه خواهید شد!

1. مراحل اساسی ارزیابی

(1) انتخاب آژانس ارزیابی

1. طرف های تخریب به طور مشترک آژانس ارزیابی را انتخاب می کنند.

ادارات مدیریت املاک و مستغلات شهرداری و شهرستان باید تعدادی از آژانس‌های ارزش‌گذاری را با صلاحیت‌های بالا، قدرت جامع قوی و شهرت اجتماعی خوب برای طرفین تخریب به مردم افشا کنند.

2. تخریب کننده در سپردن سازمان ارزیابی سرمایه گذاری می کند.

پس از تعیین آژانس ارزشیابی تخریب، معمولاً توسط تخریب کننده واگذار می شود. مشتری باید یک قرارداد کتبی واگذاری ارزیابی تخریب با آژانس ارزشیابی امضا کند.

3. هر دو طرف تخریب باید به ترتیب آژانس ارزیابی را انتخاب کنند.

اگر هر دو طرف در مورد آژانس ارزیابی و نتایج ارزیابی شک داشته باشند، یینگ تینگ پیشنهاد می کند که تخریب کنندگان و افراد تخریب شده هر کدام می توانند آژانس ارزیابی را انتخاب کنند و هر دو طرف و ارزیاب برای رسیدن به قیمت ارزیابی نهایی مذاکره و مذاکره کنند.

(2) بررسی و اندازه گیری توسط آژانس ارزیابی

طرفین دخیل در تخریب اطلاعات ارزش گذاری تخریب را ارائه می دهند و به آژانس ارزیابی در انجام بازرسی در محل کمک می کنند. انجام بازرسی در محل از خانه های تخریب شده، ثبت سوابق بازرسی در محل و گرفتن تصاویری که نمایانگر ظاهر و شرایط داخلی خانه های تخریب شده است. سوابق بررسی میدانی باید در حین بررسی میدانی توسط ارزیاب، تخریب کننده و افراد تخریب شده امضا و تایید شود.

(3) اعلام عمومی گزارش ارزیابی اولیه

آژانس ارزشیابی باید نتایج ارزیابی اولیه هر خانوار را به مدت 7 روز برای افراد تخریب شده اعلام کند، توضیحات در محل انجام دهد و نظرات مربوطه را استماع کند. پس از انقضای مهلت تبلیغات، سازمان ارزشیابی باید گزارش ارزش گذاری کلی و گزارش ارزش گذاری خانوارهای تخریب شده در محدوده کمیسیون را در اختیار مشتری قرار دهد. مشتری باید گزارش ارزش گذاری خانوار را به افراد تخریب شده ارسال کند.

(4) برنامه را بررسی کنید

یینگ تینگ معتقد است که وقتی طرفین تخریب نسبت به نتایج ارزیابی اعتراض دارند، می توانند ظرف 5 روز از تاریخ دریافت گزارش ارزش گذاری، به صورت کتبی به آژانس ارزشیابی اصلی برای بررسی ارزش گذاری درخواست دهند یا می توانند انجام ارزیابی را به آژانس ارزیابی دیگری واگذار کنند.

2. روش های مختلف ارزیابی، جبران های متفاوتی دارند.

1- ارزیاب ثبت شده املاک باید بر اساس شی ارزیابی و شرایط بازار املاک محلی، تحلیل مناسب بودن روش بازار، روش درآمد، روش هزینه، روش توسعه فرضی و سایر روش های ارزیابی را انجام دهد و سپس یک یا چند روش از این روش ها را برای ارزیابی ارزش خانه مصادره شده انتخاب کند.

2. بر اساس اطلاعیه وزارت مسکن و شهرسازی - روستایی مبنی بر صدور «اقدامات خلع ید و ارزیابی منازل در اراضی دولتی»، ماده 13 مقرر می دارد: ارزیاب ثبت شده املاک باید بر اساس شی ارزیابی و شرایط بازار املاک محلی، روش ارزیابی بازار، قابلیت اجرا و روش ارزیابی سود بازار، قابلیت اجرا و سایر روش‌های ارزیابی توسعه بازار را انجام دهد. روشها، و سپس یک یا چند مورد از این روشها را برای ارزیابی ارزش خانه مصادره شده انتخاب کنید.

3. Yingting یاد گرفت که اگر معاملاتی برای املاک مشابه خانه مصادره شده وجود دارد، باید از روش بازار برای ارزیابی استفاده شود. اگر خانه مصادره شده یا املاک مشابه آن دارای منافع اقتصادی باشد، باید از روش درآمد برای ارزیابی استفاده شود. در صورتی که خانه مصادره شده در حال ساخت باشد، باید از روش توسعه فرضی برای ارزیابی استفاده شود. اگر بتوان همزمان دو یا چند روش ارزیابی را برای ارزیابی انتخاب کرد، باید از بیش از دو روش ارزیابی برای ارزیابی استفاده کرد و پس از بررسی و مقایسه نتایج محاسباتی روش های مختلف ارزیابی، نتایج ارزیابی به طور منطقی مشخص شود.

4. علاوه بر موارد فوق، عوامل مؤثر بر ارزش خانه های مصادره شده مانند موقعیت، کاربری، سازه بنا، نوساز بودن، متراژ و متراژ بنا، حق استفاده از زمین و غیره خانه نیز باید در نظر گرفته شود.

5. در صورت ارزیابی بر اساس روش هزینه، تنها بهای تمام شده خانه به خانوارهای تخریب شده جبران می شود. ارزیابی روش هزینه کمترین جبران را فراهم می کند. خانوارهای تخریب می توانند این روش ارزیابی را رد کنند. روش بهای تمام شده ارزش خرید مجدد دارایی را بر اساس قیمت فعلی بازار تعیین می کند، در حالی که روش بازار ارزش را بر اساس قیمت معامله دارایی در بازار تعیین می کند. مورد اول عمدتاً از دیدگاه خریدار تعیین می شود، یعنی بر اساس هزینه خرید و ساخت یک دارایی. مورد دوم از دیدگاه فروشنده تعیین می شود، یعنی قیمت فروش در بازار. به طور کلی در ارزیابی غرامت تملک و تخریب، باید به قیمت بازار مسکن اطراف اشاره کرد و جبران خسارت باید بر اساس قیمت ارزیابی شده باشد. ارزیابی روش بازار منصفانه‌تر است و جبران بیشتری نسبت به ارزیابی روش هزینه ارائه می‌دهد.

Yingting به شما یادآوری می کند:

اگر افراد تخریب شده اعتراضی به گزارش ارزیابی دارند، باید به موقع درخواست بررسی کنند. آنها همچنین می توانند از یک وکیل بخواهند که در فرآیند ارزیابی مداخله کند و در مذاکرات شرکت کند. چنانچه مصادره شده یا اداره املاک و مستغلات نسبت به نتایج ارزیابی اعتراض داشته باشند، ظرف مدت 10 روز از تاریخ دریافت گزارش ارزیابی، برای بررسی ارزیابی به سازمان سنجش قیمت املاک مراجعه می کنند. آژانس اصلی ارزیابی قیمت املاک باید نتایج ارزیابی را ظرف 10 روز از تاریخ دریافت درخواست کتبی ارزیابی بررسی بررسی کند. پس از بررسی، اگر نتیجه ارزیابی اولیه تغییر کند، یک گزارش ارزیابی جدید صادر می شود. در صورتی که نتیجه ارزیابی تغییر نکرده باشد، به متقاضی بررسی و ارزیابی کتباً اطلاع داده می شود. چنانچه سلب مالکیت شده یا اداره خلع ید مسکن نسبت به نتایج بررسی موسسه تشخیص قیمت اصلی املاک اعتراض داشته باشد، ظرف مدت 10 روز از تاریخ وصول نتیجه بررسی، نسبت به بررسی محل خانه های مصادره شده به کمیته کارشناسی مراجعه می کند. ماده 26 آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی مقرر می دارد: «در صورتی که مصادره شده از تصمیم جبران ناراضی باشد، می تواند مطابق قانون تقاضای رسیدگی مجدد اداری و یا طبق قانون دادخواست اداری نماید.