اطلاعات حقوقی

مقدمه مقاله: در ارزیابی تخریب، نتیجه ارزیابی رابطه زیادی با میزان خسارت دارد. پنج روش ارزیابی در تملک و تخریب زمین عبارتند از روش هزینه جایگزینی، روش درآمد، روش مقایسه بازار، روش توسعه فرضی و روش اصلاح قیمت زمین معیار. اگر روش ارزیابی که برای افراد تخریب شده مساعد نباشد انتخاب شود، میزان غرامت بسیار کاهش می یابد. دو روش متداول برای ارزیابی شرکت ها، روش بهای تمام شده و روش مقایسه بازار است.

اول، روش هزینه جایگزینی

رایج ترین روش ارزش گذاری با استفاده از روش هزینه جایگزینی نیز جایگزینی ساختمان ها و کارخانه های زیرزمینی شرکت است. یک نقطه زمانی ارزیابی را انتخاب کنید. اگر لازم باشد جمع آوری در محل در 2 ژانویه شروع شود، ارزش جایگزینی از این نقطه زمانی ارزیابی واقعی به دست می آید. به عنوان مثال، ارزش ساخت و ساز ساختمانی + ارزش نیروی کار + ارزش مالیات های مربوطه = ارزش جایگزینی به دست آمده، و سپس نرخ تنزیل مربوطه را کسر کنید (70٪ یا 80٪ و غیره). روش هزینه در گذشته به طور گسترده مورد استفاده قرار می گرفت و ارزش زمین و ارزش خانه را می توان با استفاده از روش بهای تمام شده ارزیابی کرد. با این حال، مقررات فعلی در مورد سلب مالکیت و غرامت خانه‌ها در زمین‌های دولتی و اقدامات ارزیابی مصادره خانه‌ها، روش مقایسه بازار را ایجاب می‌کند. ارزش گذاری ها معمولا بر اساس ارزش بازار خانه های مجاور است. اگر اکنون خانه شما بر اساس روش هزینه ارزش گذاری شده است، ممکن است فریب بخورید.

دوم، روش درآمد

1. «آیین نامه خلع ید و جبران منازل در اراضی دولتی» نیز دارای الزامات مربوطه است. تیم تخریب Yingting دریافت که اگر برای تولید و بهره برداری استفاده می شود، باید از روش درآمد برای ارزیابی تولید و عملیات آن استفاده شود، یعنی برای برآورد درآمد مورد انتظار آتی و انتخاب یک نرخ سرمایه مناسب برای منعکس کردن نرخ بازدهی که سرمایه گذاری سرمایه در املاک و مستغلات ایجاد می کند. مفهوم نرخ سرمایه اغلب در عمل استفاده نمی شود. این نرخ سود حاصل از سرمایه گذاری املاک، خانه ها و زمین در درآمد مرتبط است.

2. روش درآمد عمدتاً برخی از واحدهای تجاری را ارزیابی می کند که تولید و عملیات واقعی را در عمل انجام می دهند. برخی از صنایع با ارزش افزوده نسبتاً زیاد نیروی کار، صنایع کارگر بر، و صنایع با صنایع فناوری ثبت اختراع که می توانند درآمد نیروی کار را به همراه داشته باشند به طور تصاعدی افزایش می یابند. اصولاً بنگاه های این صنایع باید عملاً بر اساس روش درآمدی ارزیابی شوند.

روش درآمد در عمل زیاد مورد استفاده قرار نمی گیرد. در جریان مذاکره با شرکت ارزیابی، شرکت ارزیابی روش درآمدی را لحاظ نکرده است.

سوم، روش مقایسه بازار

روش مقایسه بازار به ارزش‌های مشابه بازار املاک و مستغلات اشاره دارد، یعنی بر اساس مکان یکسان، همان مکان، ماهیت یکسان (دولتی، جمعی) و هدف یکسان (تجاری، صنعتی، مسکونی)، مسکن تجاری شامل اهداف مسکونی و تجاری می‌شود. در فرآیند عمل باید توجه داشته باشید که متعلق به چه نوع زمینی است و به ارزش زمین با همان ماهیت در محدوده زمین پیوست، عمدتاً به ارزش بازارهای املاک مشابه اشاره کنید.

چهارم، روش توسعه فرضیه

1. روش توسعه فرضی به ندرت در عمل استفاده می شود. گروه تخریب Yingting چنین پرونده ای را مدیریت کرده است. توسعه دهنده نیز به نوبه خود با دولت به عنوان فرد تخریب شده ارتباط برقرار می کند و باید از روش توسعه فرضی برای ارزیابی واقعی استفاده کند. توسعه دهنده باید از زمین برای توسعه واقعی استفاده کند. هدف از توسعه زمین ممکن است ساختمان های تجاری، مسکونی یا کارخانه ای باشد و توسعه زمین باید برای برآوردن نیازهای اصلی توسعه استفاده شود. بنابراین لازم است ارزش زمین پس از توسعه برآورد، مالیات و عوارض مربوطه، زیان های مربوطه پس از استفاده از زمین و ... کسر شود و ارزش بازار منعکس شود.

2. بسیاری از بنگاه های کوچک و متوسط امیدوارند که روش توسعه فرضی را به ویژه برای برخی از زمین های بلااستفاده اعمال کنند، یعنی توسعه دهنده پس از خرید آن عملاً از آن استفاده نکرده است. زمانی که توسعه‌دهنده همچنان درخواست تأیید برنامه‌ریزی و سایر اسناد مربوطه را دارد، رفتار تصرف زمین باید با استفاده از روش توسعه فرضی ارزیابی شود. در صورت جابجایی شرکت، چگونه می توان ارزش زمین باقی مانده را ارزیابی کرد؟ برای ارزیابی ارزش حقوق کاربری زمین باید از یک رویکرد توسعه فرضی استفاده شود.

پنجم، روش اصلاح قیمت زمین معیار

1. روش اصلاح قیمت زمین معیار عمدتاً یک روش ارزیابی است که هنگام ارزیابی موقعیت واقعی زمین استفاده می شود. تعیین ضریب تصحیح و ارزش نهایی بر اساس موقعیت زمین در عمل کاربرد زیادی ندارد. در عمل، ما معمولاً از روش هزینه بالا و روش مقایسه بازار برای ارزیابی استفاده می کنیم. با این حال، وکلای ما می‌خواهند به شرکت‌های کوچک و متوسط ​​یادآوری کنند که اگر سود نسبتاً بالایی تولید می‌کنند و در صنایعی با ارزش افزوده بالا، نیروی کار فشرده یا دارای امتیاز فناوری هستند و انتظار می‌رود چشم‌انداز آنها رشد تصاعدی داشته باشد، باید ارزیابی روش درآمد را انجام دهند.

2. اگر این یک شرکت قطعات هوش مصنوعی باشد، فناوری ثبت شده در کل صنعت تنها می تواند توسط شرکت های خارجی خاص مطابقت داشته باشد و بیشتر محصولات در خارج از کشور فروخته می شوند. چنین بنگاه‌هایی باید از روش درآمد برای ارزیابی زیان‌های ناشی از تولید و تعلیق کسب‌وکار استفاده کنند. زیرا ممکن است امسال تامین مالی و بدهی وجود داشته باشد و سال آینده درآمد زیادی داشته باشد. اگر زیان خود را از تولید و توقف کسب و کار برای مدت معینی محاسبه کند، باید از روش درآمدی پیروی کند.

Yingting به شما یادآوری می کند:

حتی اگر همان شرکت ارزیابی روش های متفاوتی را برای ارزیابی انتخاب کند، نتایج ارزیابی بسیار متفاوت خواهد بود. اینکه کدام روش ارزیابی انتخاب می شود مستقیماً میزان غرامت اسکان مجدد را تعیین می کند. اگر تخریب شده اعتراضی به گزارش ارزیابی داشته باشد، باید به موقع درخواست بررسی کند یا از وکیل بخواهد که در فرآیند ارزیابی دخالت کند و در مذاکرات شرکت کند. افراد تخریب شده باید ظرف 10 روز پس از دریافت گزارش ارزیابی برای بررسی درخواست دهند. اگر از نتیجه بررسی راضی نیستید، می‌توانید با وکیلی مشورت کنید که تحقیقات عمیقی در مورد ارزیابی تخریب دارد و روش‌های مناسبی را برای حفظ حقوق و منافع مشروع شما اتخاذ کنید.