اطلاعات حقوقی

زمانی که یک شرکت املاک برای ثبت پذیرش تکمیل پروژه درخواست داد، به دلیل اینکه «اول باید جریمه پرداخت شود و سپس ثبت نام انجام شود» از مهلت قانونی 15 روزه برای درخواست فراتر رفته بود، توسط اداره مسکن و توسعه شهری و روستایی محلی رد شد. این یک واکنش زنجیره‌ای را برانگیخت: مالک نتوانست برای گواهی مالکیت املاک درخواست دهد، توسعه‌دهنده قادر به بازیابی پرداخت نهایی پروژه نبود، تعارض برای سال‌های متمادی عقب مانده بود و بسیاری از ارتباطات به طور اساسی حل نشده بود. آیا این الزام اداری به ظاهر «معقول» واقعاً قانونی است؟

【وکیل Yingting】در بررسی چنین مواردی به این نکته اشاره شد که مجازات‌های اداری و تشکیل پرونده‌های اداری از نظر قانونی مستقل از یکدیگر هستند و رابطه پیش‌نیازی بین اینکه چه کسی مسئول است وجود ندارد. «اقدامات اداره پذیرش تکمیل و ثبت پروژه‌های ساختمانی و زیربنایی شهرداری» وزارت مسکن و شهرسازی به صراحت تصریح می‌کند که در صورت عدم ثبت در مهلت مقرر، مرجع ثبت‌کننده می‌تواند در مهلت مقرر دستور اصلاح و جریمه صادر کند. با این حال، این ماده به مرجع تشکیل پرونده این اختیار را نمی دهد که «از رسیدگی به پرونده به فرض پرداخت جریمه خودداری کند». اگر یک سازمان اداری خارج از تشریفات قانونی به تنهایی شرایطی را وضع کند، اساساً به طور غیرقانونی تعهداتی را اضافه کرده و حقوق و منافع قانونی واحدهای تجاری را نقض می کند. در این مورد، توسعه‌دهنده یک بررسی اداری تحت هدایت سازمان بررسی اداری ثبت کرد. سازمان بررسی مستقیماً در جلسه میانجیگری اشاره کرد که «اول مجازات، بعداً گواهی» از نظر قانونی بی اساس است. دفتر مسکن و شهرسازی - روستایی آن را در محل تشخیص داد و قول داد ظرف 15 روز پرونده را تکمیل کند و به این ترتیب مشکلات معوقه چندین ساله حل شود.

ارزش نمونه این پرونده این است که مرزهای قدرت تشکیل پرونده اداری را به وضوح ترسیم می کند: "هیچ کاری بدون مجوز قانونی انجام نمی شود" یک شعار نیست، بلکه خط پایانی است که هر اقدام اداری باید از آن پیروی کند. برای شرکت‌هایی که با مشکلات مشابه مواجه می‌شوند، زمانی که ارتباطات عادی بی‌اثر است و کانال‌ها مسدود می‌شوند، بررسی اداری اغلب یک راه حل حقوقی کارآمدتر و مستقیم است. در مواردی که دستگاه‌های اجرایی بر خلاف مقررات آستانه‌های اضافی را تعیین می‌کنند، توصیه می‌شود در اسرع وقت به دنبال حمایت حقوقی حرفه‌ای و مبارزه برای حقوق و منافع از طریق مجاری قانونی باشند.

ساختمان‌های 2، 3 و 31 فاز اول مجتمع مسکونی که توسط بنگاه املاک متقاضی ساخته شده است، پروژه‌های توسعه تجاری بوده و توسط اداره نوسازی سوله یک شهر به عنوان خانه‌های اسکان مجدد خریداری شده است. شرکت گزارش تکمیل منازل فوق را در تاریخ 29 نوامبر 2019 دریافت کرده است. متقاضی در تاریخ 14 اردیبهشت 1399 مطالب مربوطه را به دفتر مسکن و شهرسازی - روستایی شهرستان معینی از طرف پاسخگو جهت درخواست سوابق پذیرش پایان پروژه آورده است، اما به دلیل نقص پلت فرم تایید آنلاین به درخواست رسیدگی نمی شود. در نوامبر 2021، متقاضی دوباره برای ثبت نام اقدام کرد. پاسخ دهنده معتقد بود که حتی اگر از 4 می 2020 به عنوان زمان درخواست استفاده می شد، درخواست ثبت درخواست متقاضی از دوره درخواست قانونی فراتر رفته است و تصمیم مجازات اداری برای متقاضی لازم است. پرونده تا زمان پرداخت جریمه قابل رسیدگی نبود، بنابراین پرونده متقاضی تایید نشد. در نتیجه سند ملکی برای خانه درگیر در پرونده اخذ نشد و متقاضی نتوانست وجه نهایی پروژه را دریافت کند. متقاضی و صاحب خانه بارها این مشکل را به بخش دادخواست گزارش کردند. پس از تحقیق و قضاوت، موضوع دادخواست دارای شرایط رسیدگی از طریق روند رسیدگی اداری بود. پس از راهنمایی، متقاضی در ژوئیه 2024 یک درخواست بازنگری اداری را به یک دولت مردمی شهرداری خاص ارسال کرد و درخواست کرد که پاسخگو به انجام وظایف قانونی دستور دهد.

سازمان رسیدگی اداری بررسی و تشخیص داد که محور پرونده این بوده است که آیا رفتار خوانده مبنی بر الزام متقاضی به پرداخت جریمه ابتدا و سپس طی مراحل ثبت نام قانونی است یا خیر. بر اساس مفاد «اقدامات اداره ثبت قبولی پایان پروژه‌های ساخت و ساز مسکن و زیربنایی شهرداری» وزارت مسکن و شهرسازی و روستایی، در صورتی که واحد ساختمانی ظرف مدت 15 روز از تاریخ پایان کار، ظرف مدت 15 روز از تاریخ پایان پذیرش پروژه، ثبت نام را تکمیل نکند، مرجع ثبت سفارش، کمتر از جریمه‌ای نسبت به مدت زمان تصحیح و عدم تحمیل جریمه دارد. 200000 یوان اما نه بیشتر از 500000 یوان. در این مورد، اگرچه متقاضی برای تشکیل پرونده فراتر از مهلت درخواست قانونی اقدام کرده و طبق قانون مشمول مجازات اداری بوده است، اما مجازات اداری و دادنامه ماهیت متفاوتی داشته است. اجرای مجازات اداری پیش نیاز تشکیل پرونده نبود. خوانده او را ملزم به پرداخت جریمه قبل از تشکیل پرونده کرد که این یک اضافه غیرقانونی به شرایط تشکیل پرونده بود. در جلسه میانجیگری بررسی اداری، سازمان بررسی اداری به مخاطب توضیح داد که سیاست "اول مجازات، بعد صدور گواهینامه" از نظر قانونی بی اساس است. پاسخ دهنده موافقت کرد و متعهد شد که ظرف 15 روز سوابق پذیرش تکمیل پروژه را برای متقاضی رسیدگی کند. متقاضی درجا درخواست تجدیدنظر اداری را پس گرفت و رسیدگی اداری خاتمه یافت.

"هیچ کاری بدون مجوز قانون انجام نمی شود" این اصل اساسی است که مجریان قانون اداری باید به آن پایبند باشند. سازمان های اداری باید در هنگام انجام پرونده های اداری کاملاً قانون را رعایت کنند. آنها نمی توانند شرایط یا رویه هایی را به میل خود ایجاد کنند و نباید حقوق واحدهای تجاری را کاهش دهند یا تعهدات واحدهای تجاری را افزایش دهند. قانون ارتقای اقتصاد خصوصی تصریح می‌کند که دستگاه‌های اداری باید مطابق قانون به امور اجرایی پایبند باشند و در انجام فعالیت‌های انتظامی از تأثیر آن بر فعالیت‌های تولیدی و عملیاتی عادی مؤسسات اقتصادی خصوصی اجتناب کنند یا آن را به حداقل برسانند. در این مورد، سازمان تجدیدنظر اداری بر محور اختلاف در جلسه میانجیگری تجدیدنظر اداری متمرکز شد و به صراحت اشاره کرد که الزام سازمان اداری مبنی بر «اول تنبیه و سپس تشکیل پرونده» اساساً اضافه کردن غیرقانونی به شرایط تشکیل پرونده است. ادارات مربوطه را ترغیب کرد تا اقدامات غیرقانونی خود را از طریق نظارت داخلی بازبینی اداری اصلاح کنند و محدودیت‌های غیرضروری برای تکمیل پذیرش و تشکیل پرونده شرکت‌ها را حذف کرد. در عین حال، سازمان رسیدگی مجدد اداری، مواردی را که دارای شرایط پذیرش باشد، وارد مجاری بررسی قانونی می‌کند تا این موضوع طومار که سال‌ها به طول انجامیده، طبق قانون حل شود. این نه تنها معضل شرکت ها را به طور مؤثر حل می کند، بلکه قانونی شدن کار دادخواست را ترویج می کند و به مزایای سیستم بررسی اداری برای حل مشکلات دادخواست کمک می کند. این تجربه عملی قابل تکرار را فراهم می کند.